Règles de location à court terme en C.-B. — Exigence de résidence principale par ville

La Short-Term Rental Accommodations Act (STRAA) de la C.-B. est entrée pleinement en vigueur en 2024 et constitue la restriction la plus importante à l'offre de locations à court terme dans toute province canadienne. La règle principale est simple — les locations à court terme sont limitées à la résidence principale de l'hôte, plus facultativement un logement secondaire ou un logement accessoire sur la même propriété — mais la mise en œuvre implique l'enregistrement provincial, la délivrance de permis d'exploitation municipaux, des exemptions catégorielles et des variations locales ville par ville qui affectent considérablement ce qui est légal ou non en pratique. Ce guide présente le cadre et la façon dont il est appliqué dans les principaux marchés de location à court terme de la C.-B. en 2026.

L'exigence de résidence principale

En vertu de la STRAA, les services d'hébergement de location à court terme ne doivent pas être fournis, sauf dans la résidence principale d'un hôte ou dans au plus un logement secondaire ou autre logement accessoire situé à un emplacement prescrit par rapport à la résidence principale de l'hôte de la propriété.

La « résidence principale » désigne la résidence où l'hôte vit pendant une période plus longue dans une année civile qu'à tout autre endroit. Un hôte ne peut avoir qu'une seule résidence principale à la fois. Une résidence de vacances, une résidence secondaire, un immeuble de placement ou une unité détenue par une société n'est pas une résidence principale et ne peut pas être exploitée comme location à court terme dans les zones réglementées.

L'autorisation « un logement secondaire ou un logement accessoire » reconnaît que de nombreuses maisons en C.-B. possèdent un logement de sous-sol légal, une maison sur ruelle ou un logement accessoire. Un hôte peut exploiter une telle unité comme location à court terme en plus de son logement principal — mais pas plusieurs unités de ce type, ni des unités sur une propriété distincte.

Exemptions catégorielles à l'exigence de résidence principale

La STRAA exempte plusieurs catégories de terrains de l'exigence de résidence principale :

• Petites municipalités : municipalités de moins de 10 000 habitants et situées à plus de 15 kilomètres d'une municipalité plus grande. Les exemples comprennent Tofino (population d'environ 2 500 habitants), Ucluelet, Fernie, Revelstoke (au-dessus du seuil, mais bénéficiant de l'exemption des stations de montagne) et de nombreuses collectivités plus petites à travers la province.
• Stations de montagne : stations régionales et de destination, stations des BC Parks, stations de ski privées et stations de ski communautaires. Whistler, Sun Peaks, Big White, Silver Star, Panorama, Fernie Alpine Resort et d'autres sont exemptés de l'exigence de résidence principale au niveau provincial — bien que les règles municipales s'appliquent toujours.
• Hébergement saisonnier non adapté à la résidence à l'année : chalets, maisonnettes et hébergements similaires qui ne sont pas équipés pour l'occupation à l'année.
• Catégories de terrains précises : certaines terres des Premières Nations, les hôtels et motels, les exploitations de gîtes touristiques répondant à des critères précis, les auberges et les stations de villégiature.

La liste des exemptions provient de la STRAA elle-même, ainsi que du Short-Term Rental Accommodations Regulation. L'exemption provinciale ne prime pas sur la réglementation municipale — de nombreuses juridictions exemptées imposent leurs propres règles de location à court terme au moyen de règlements municipaux et de permis d'exploitation.

Enregistrement provincial

Au-delà des règles locales, tout hôte de location à court terme exerçant en C.-B. doit s'enregistrer auprès du BC Short-Term Rental Registry, lancé en 2024. L'enregistrement exige :

• L'identification de l'hôte
• L'adresse de la propriété et la preuve de résidence principale (le cas échéant)
• Le numéro de permis d'exploitation de l'administration locale (lorsque requis)
• Des frais d'enregistrement annuels

Le numéro d'enregistrement provincial doit être affiché sur chaque annonce, sur toutes les plateformes de réservation (Airbnb, Vrbo, Booking.com, sites Web directs). Les plateformes ont une obligation légale de retirer les annonces qui ne présentent pas un numéro d'enregistrement valide — et ont commencé à appliquer cette règle de façon constante. Exploiter une location à court terme non enregistrée constitue une violation de la STRAA et peut entraîner des sanctions administratives.

Interprétation ville par ville

Vancouver

La Ville de Vancouver applique intégralement l'exigence provinciale de résidence principale. De plus, Vancouver possède son propre régime de permis pour la location à court terme depuis 2018, qui s'applique parallèlement à la STRAA. Pour exploiter légalement une location à court terme à Vancouver, les hôtes doivent posséder : leur résidence principale dans l'unité, un permis d'exploitation valide de Vancouver pour la location à court terme, et un numéro d'enregistrement provincial valide. Les hôtes ne peuvent pas exploiter une location à court terme dans une unité qui n'est pas leur résidence principale, même si toutes les autres règles sont respectées. Les immeubles de placement, les résidences secondaires et les unités louées sont tous interdits.

Victoria

Victoria applique l'exigence de résidence principale et exige en outre un permis d'exploitation municipal. La combinaison limite effectivement l'offre de locations à court terme à Victoria aux résidences principales occupées par le propriétaire, plus les logements secondaires ou les logements accessoires autorisés. Les immeubles en strata peuvent restreindre davantage la location à court terme par règlements.

Whistler

Whistler est exemptée de l'exigence provinciale de résidence principale au titre de la catégorie des stations de montagne, mais la municipalité exploite son propre régime substantiel de location à court terme par les règlements Tourist Accommodation Regulations Bylaws. Dans les secteurs désignés de la zone touristique de Whistler (Blackcomb, Whistler Village, secteurs environnants), la location à court terme est permise dans les propriétés spécifiquement zonées à cette fin. À l'extérieur de la zone touristique, la location à court terme est sévèrement restreinte et exige généralement un permis d'exploitation municipal. Les hôtes doivent percevoir et remettre la Provincial Sales Tax (PST) et la Municipal and Regional District Tax (MRDT) sur toutes les locations.

Kelowna

Kelowna appliquait l'exigence provinciale de résidence principale en 2024 et 2025, puis a exercé un retrait effectif au 1er juin 2026. Les hôtes à Kelowna n'ont plus à satisfaire à l'exigence provinciale de résidence principale lors de leur demande d'enregistrement provincial de location à court terme — bien que les règles locales de Kelowna continuent de s'appliquer, et la ville dispose de ses propres contrôles de zonage, de permis et de densité. Le retrait fait de Kelowna une exception notable à la tendance plus générale en C.-B.

Surrey, Burnaby, Richmond et autres municipalités du Grand Vancouver

Appliquent la règle provinciale de résidence principale. La plupart disposent également de règlements municipaux de location à court terme d'un degré variable de restriction, plusieurs interdisant effectivement la location à court terme dans les zones unifamiliales.

Squamish, Pemberton

Assujetties à la règle provinciale (population de plus de 10 000 habitants et proximité de municipalités plus grandes). Les deux disposent de règlements locaux de location à court terme.

Tofino, Ucluelet

Exemptées de l'exigence provinciale de résidence principale au titre de l'exemption des petites municipalités. Les deux collectivités exploitent des régimes municipaux substantiels de location à court terme au moyen de permis d'exploitation et de zonage.

Fernie, Revelstoke, Golden, Kimberley

Variables. L'exemption des stations de montagne s'applique dans certains cas. Chacune exploite son propre régime municipal.

Règlements de strata comme restriction distincte

Indépendamment des règles provinciales et municipales, les corporations de strata peuvent restreindre ou interdire la location à court terme de lots de strata au moyen de règlements adoptés en vertu de la Strata Property Act. La plupart des stratas de la C.-B. — en particulier dans les immeubles résidentiels — ont soit interdit carrément la location à court terme, soit limité celle-ci à des durées de séjour minimales (habituellement 30 ou 60 jours minimum) qui éliminent effectivement l'exploitation de type Airbnb. Une location à court terme permise en vertu des lois provinciales et municipales peut tout de même être interdite par règlement de strata, et la strata peut imposer des amendes en cas d'infraction.

Application et sanctions

L'application de la STRAA est partagée entre la Province (administration du registre, collaboration avec les plateformes pour retirer les annonces non conformes, imposition de sanctions administratives pouvant atteindre 5 000 $ par infraction par jour pour les particuliers et jusqu'à 10 000 $ pour les sociétés) et les municipalités (application des permis d'exploitation locaux et du zonage, avec leur propre barème de sanctions). Les plateformes de réservation sont devenues un point d'application principal — Airbnb, Vrbo et Booking.com exigent désormais tous des numéros d'enregistrement provinciaux valides et des numéros de permis municipaux valides (lorsque applicables) à la création d'une annonce, et disposent tous de processus pour retirer les annonces non conformes sur détection par la plateforme ou avis du régulateur.

Ce que les hôtes et les investisseurs potentiels devraient faire

1. Déterminer si votre propriété est admissible selon le critère de résidence principale. Si ce n'est pas le cas, la propriété ne peut pas être exploitée comme location à court terme dans les zones réglementées (la plus grande partie de la C.-B.).
2. Vérifier les règles municipales. Même dans les catégories exemptées provincialement, les règlements municipaux peuvent être plus restrictifs que la loi provinciale, et le sont fréquemment.
3. Vérifier les règlements de strata. Si la propriété est dans un strata, les règlements de strata sont souvent la contrainte déterminante.
4. S'enregistrer au registre provincial et afficher le numéro d'enregistrement sur toutes les annonces.
5. S'inscrire aux perceptions fiscales requises (PST, MRDT, GST le cas échéant).
6. Maintenir une assurance appropriée à l'usage de location à court terme — la plupart des polices d'assurance habitation ne couvrent pas la location commerciale à court terme et exigent un avenant ou une police spécialisée.

En résumé

Le régime de location à court terme de la C.-B. est restrictif à dessein — l'intention stratégique est de réorienter l'offre de logements de la location à court terme vers la location à long terme. Pour les résidences principales occupées par le propriétaire avec un logement secondaire légal, la location à court terme demeure viable dans la plupart de la C.-B., sous réserve de la délivrance de permis municipaux et de la perception de taxes. Pour les immeubles de placement non occupés par le propriétaire, la location à court terme est largement interdite en dehors de juridictions précises exemptées. La structure des exemptions est complexe et évolue — le retrait de Kelowna étant le changement significatif le plus récent — de sorte que tout hôte ou investisseur devrait confirmer les règles actuelles avant de publier une annonce.