C.-B. 2026 : les propriétaires en copropriété (strata) font face à une pression croissante sur les fonds de prévoyance alors que les valeurs reculent

Coûts d'exploitation et revenus selon le type d'immeuble

Commençons par ce que le registre public ne contient pas. Aucun organisme de réglementation, aucune agence statistique ni aucun ministère provincial ne publie de série vérifiée, à l'échelle de la province, sur les coûts d'exploitation des copropriétés (strata) ni sur les frais de copropriété mensuels par unité. Dans le cadre de la recherche menée pour ce rapport, nous n'avons trouvé aucune donnée de cette nature provenant du gouvernement de la Colombie-Britannique, de Statistique Canada ou de la Condominium Home Owners' Association of BC (CHOA). Les fourchettes de frais au pied carré que l'on trouve dans les guides de l'acheteur et sur les sites Web de courtiers ne proviennent pas d'une enquête publiée selon une méthode déclarée. Il ne faut pas les citer lors d'une assemblée générale annuelle ni dans un différend comme s'il s'agissait de valeurs de référence. Les conseils de copropriété qui comparent leur budget avec le « marché » devraient le comparer à leur propre historique vérifié et à leur étude de l'amortissement (depreciation report), et non à un chiffre tiré d'un blogue.

Ce que les données publiques montrent, en revanche, c'est le côté des revenus des immeubles en copropriété, et elles révèlent une nette distinction entre les types d'immeubles. Le Rapport sur le marché locatif d'octobre 2025 de la CMHC présente deux comparaisons propres à Metro Vancouver :

• Taux d'inoccupation. Le taux d'inoccupation des logements locatifs construits à cette fin dans la RMR de Vancouver était de 3,7 %. Les appartements en copropriété offerts en location n'affichaient qu'un taux d'inoccupation de 1,5 %.
• Loyer. Le loyer moyen d'un appartement de deux chambres construit à cette fin s'établissait à 2 363 $, en hausse de 2,2 %. Le loyer moyen d'un appartement en copropriété de deux chambres s'établissait à 2 900 $.

Pour les propriétaires bailleurs qui possèdent des unités en copropriété, le marché locatif des copropriétés est plus serré et plus rentable que celui des immeubles locatifs construits à cette fin dans la même région. Cela atténue en partie, mais pas entièrement, la pression exercée par la hausse des frais de copropriété et des cotisations spéciales.

En dehors de Metro Vancouver, les chiffres d'octobre 2025 de la CMHC montrent des marchés qui évoluent à des rythmes différents :

• RMR de Victoria : taux d'inoccupation de 3,3 % et loyer moyen de 2 120 $ pour un appartement de deux chambres.
• RMR de Kelowna : taux d'inoccupation de 6,4 %. Les loyers moyens étaient de 1 395 $ pour un studio, de 1 596 $ pour une chambre, de 2 118 $ pour deux chambres et de 2 895 $ pour trois chambres.
• RMR de Kamloops : le taux d'inoccupation a reculé à 1,2 % et le loyer moyen d'un appartement de deux chambres a augmenté de 9,7 % pour atteindre 1 679 $.
• RMR de Nanaimo : taux d'inoccupation de 2,2 %.
• Petites collectivités : les collectivités de la Colombie-Britannique de 10 000 habitants ou plus affichaient en moyenne un taux d'inoccupation de 3,5 %.

La CMHC signale également que les loyers demandés dans l'ensemble de la province ont baissé de 8,5 % sur deux ans. Elle associe ce fléchissement de la demande aux limites fédérales imposées au nombre de résidents temporaires.

Du côté des coûts, l'indicateur public le plus proche est l'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada pour les bâtiments résidentiels. Il mesure le coût de la construction neuve, et non celui des réparations, mais il demeure un guide utile des prix de la main-d'œuvre et des matériaux que les entrepreneurs de copropriétés répercutent sur leurs clients. L'indice a divergé fortement entre les deux villes de la Colombie-Britannique qu'il couvre. Victoria a progressé de 1,8 % à chacun des deux premiers trimestres de 2025, puis de 1,4 % au troisième trimestre. Vancouver a progressé de 0,8 % et de 0,9 % aux deux premiers trimestres, puis de 0,1 % au troisième trimestre, et a reculé de 0,3 % au quatrième. Les conseils de copropriété de l'île doivent s'attendre à ce que les soumissions des entrepreneurs continuent d'augmenter plus rapidement que ce que verront les conseils du Lower Mainland.

Primes d'assurance et franchises

Après plusieurs années de perturbations importantes, le marché de l'assurance des copropriétés (strata) de la Colombie-Britannique a changé de cap. Dans leurs perspectives pour 2026, les courtiers HUB International et Acera décrivent tous deux un marché favorable aux acheteurs : les assureurs disposent d'une capacité abondante et se font concurrence pour attirer de nouveaux clients. De nombreux immeubles bien entretenus et dont l'historique de sinistres est vierge bénéficient de réductions de prime. Les courtiers signalent également des taux plus bas pour l'assurance de la responsabilité des administrateurs et dirigeants, le bris d'équipement, la protection juridique et la garantie excédentaire contre la criminalité. Cet allègement n'est toutefois pas uniforme. Les immeubles ayant déclaré des sinistres récents ou situés dans des zones à risque plus élevé pourraient ne pas en profiter. Les deux courtiers indiquent que les assureurs continuent d'examiner de près l'exposition aux dégâts d'eau et aux inondations, à la suite des intempéries et des inondations survenues dans le sud de la Colombie-Britannique à la fin de 2025.

Nous n'avons trouvé aucune série publiée des primes pour 2025-2026 provenant de la BC Financial Services Authority (BCFSA), du Bureau d'assurance du Canada (Insurance Bureau of Canada) ou de CHOA. Nous ne présentons donc pas de variation moyenne des primes à l'échelle de la province. Tout pourcentage de variation annuelle que vous rencontrez devrait être ramené à sa source primaire avant qu'un conseil de copropriété ne s'y fie.

Les franchises affichent l'amélioration la plus nette. Selon stratareports.ca, un fournisseur qui analyse des documents de copropriété (et non un organisme de réglementation), la franchise médiane pour dégâts d'eau des copropriétés de la Colombie-Britannique s'établissait à 25 000 $ lors des renouvellements de 2025. Son analyse situe la limite supérieure de la moitié centrale des franchises à 50 000 $, soit une baisse marquée par rapport aux niveaux des renouvellements de 2023. Les courtiers indiquent aussi que certaines copropriétés se voient proposer des moyens de réduire leurs franchises pour dégâts d'eau. Les immeubles plus anciens et ceux ayant un historique de sinistres doivent encore couramment assumer des franchises beaucoup plus élevées. Des sources secondaires avancent des chiffres pour ces immeubles, mais nous n'avons pas pu les rattacher à une publication de la BCFSA; nous ne les reprenons donc pas ici.

La franchise concerne les propriétaires, et pas seulement le conseil de copropriété. Lorsqu'une fuite survient dans un lot de copropriété, la strata peut généralement refacturer la franchise au propriétaire responsable en vertu de ses règlements administratifs. Une franchise de 25 000 $ est inférieure à celles des dernières années, mais elle dépasse tout de même ce que couvrent les polices personnelles de nombreux propriétaires. Les locateurs devraient vérifier que leur police de propriétaire d'unité couvre les cotisations pour franchise au niveau actuellement fixé par la strata. Ils devraient également exiger de leurs locataires qu'ils souscrivent leur propre assurance des biens meubles et de responsabilité civile.

Cotisations au fonds de réserve face à la baisse des valeurs

Il s'agit du point central du rapport de 2026. Les modifications du Strata Property Regulation (règlement sur les propriétés par strates), en vigueur depuis le 1^er juillet 2024, changent la façon dont les copropriétés (strata) de la C.-B. planifient les gros travaux d'immobilisations :

• Les copropriétés de cinq lots ou plus doivent obtenir un rapport d'amortissement tous les 5 ans.
• Elles ne peuvent plus reporter indéfiniment ce rapport au moyen d'un vote annuel des propriétaires.
• Chaque rapport doit prévoir les coûts d'entretien, de réparation et de remplacement sur 30 ans et énoncer ses hypothèses d'intérêt et d'inflation.
• Chaque rapport doit présenter au moins 3 modèles de financement selon les flux de trésorerie (Province of BC / BCFSA).
• Le rapport doit indiquer le solde actuel du fonds de réserve pour imprévus (contingency reserve fund, CRF), déduction faite des dépenses approuvées non encore prélevées, ainsi que la manière dont le fonds est actuellement alimenté.

En pratique, on montre aux propriétaires plus clairement que jamais l'ampleur de l'insuffisance de leurs réserves.

L'écart peut être important. Un rapport récent, relayé par Castanet, avertissait que la plupart des copropriétés de la C.-B. sont mal capitalisées par rapport à leurs besoins en immobilisations projetés, et que de nombreux immeubles sous-capitalisés feront face à d'importantes cotisations spéciales au cours de la prochaine décennie. Nous n'avons pas pu remonter jusqu'à un auteur principal de ce rapport; nous ne reprenons donc pas ses chiffres. La tendance correspond toutefois à ce que le nouveau régime de rapports d'amortissement vise à mettre en lumière.

Ces exigences accrues en matière de réserves surviennent au moment même où les valeurs baissent, ce que confirment les chiffres régionaux. Le rôle d'évaluation 2026 de BC Assessment reflète la valeur marchande au 1^er juillet 2025.

• Metro Vancouver. Les valeurs typiques des copropriétés ont reculé de 3 % à Vancouver et de 4 % à Burnaby, Coquitlam et New Westminster. Elles ont diminué de 6 % à Richmond et de 2 % dans l'ensemble des municipalités de la Rive-Nord (North Shore).
• Vallée du Fraser. Surrey a reculé de 7 % et White Rock de 6 %. Selon les prévisions régionales de BCREA, les ventes dans la vallée du Fraser baisseront de 4,5 % et les prix moyens de 4,4 % en 2026. Pour le Grand Vancouver, elle prévoit une baisse des prix moyens de 2,4 %.
• Île de Vancouver. Les valeurs sont restées à peu près stables. Victoria a reculé de 2 % et Langford de 1 %, Saanich est demeurée inchangée, et Nanaimo a progressé de 2 % et Sidney de 3 %.
• Okanagan. La région affiche des résultats contrastés. Kelowna a reculé de 1 %, Penticton et Vernon sont restées inchangées, et West Kelowna a progressé de 4 %.

La baisse des valeurs importe pour les réserves, car l'avoir propre du propriétaire sert de filet de sécurité en cas de cotisation spéciale. Un propriétaire d'un immeuble de Surrey ou de Richmond dont l'unité a perdu de la valeur, et qui est maintenant confronté à un rapport d'amortissement révélant un déficit de financement, dispose de moins de marge pour emprunter sur son unité et a moins d'incitatif à voter en faveur d'une cotisation. Les conseils de copropriété de ces marchés doivent s'attendre à des votes plus difficiles lors des assemblées générales annuelles (AGM). Des hausses régulières et prévisibles des cotisations au CRF sont plus faciles à faire adopter qu'une seule cotisation spéciale élevée après la défaillance d'un composant.

Région de Peace River et nord-est de la C.-B. Les clients de Sterling à Fort St. John et à Dawson Creek se trouvent dans une situation différente. Selon le rôle 2026, les valeurs typiques des copropriétés ont augmenté de 6 % à Fort St. John et de 5 % à Dawson Creek. Le total des évaluations du centre-nord de la C.-B. a atteint 104,7 G$ (BC Assessment), et BC Assessment a qualifié le marché du centre-nord de stable. Cette région ne suit pas le cycle du Lower Mainland. La demande y dépend davantage de l'emploi dans le secteur des ressources et des grands projets énergétiques que de l'immigration ou du financement des préventes. Nous n'avons trouvé aucune donnée publique actuelle et vérifiée sur le taux d'inoccupation locatif à Fort St. John ou à Dawson Creek, ni sur l'emploi lié aux grands projets; les bailleurs du nord-est devraient donc vérifier directement les conditions locales avant de rajuster les loyers. Une date s'applique toutefois ici : les copropriétés de Peace River sont visées par l'échéance relative aux rapports d'amortissement du « reste de la C.-B. ». La hausse des valeurs donne aux conseils de copropriété du nord une occasion de constituer leurs réserves pendant que les propriétaires disposent d'un avoir propre, avant que l'échéance du 1^er juillet 2027 n'entraîne les mêmes constats de déficit de financement qui se manifestent maintenant dans le sud.

Dépenses en immobilisations : où se concentre la pression sur les coûts

Aucun organisme public ne publie de ventilation, à l'échelle de la Colombie-Britannique, des dépenses en immobilisations des copropriétés (strata) par catégorie. CHOA, BCFSA et la Province n'en publient pas, et nous n'avons trouvé aucune enquête indépendante reposant sur une méthode déclarée. Le présent rapport ne classe donc pas les catégories de dépenses en immobilisations selon les montants dépensés, faute de données vérifiables pour le faire. Les conseils de copropriété devraient classer leurs propres priorités en matière d'immobilisations à l'aide de l'inventaire des composantes figurant dans leur rapport d'évaluation de la dépréciation (depreciation report) en vigueur. Pour la plupart des copropriétés, il s'agit de l'enveloppe du bâtiment, de la toiture, des systèmes mécaniques et de plomberie, des ascenseurs et des membranes de stationnement souterrain.

Ce que les données publiques montrent, en revanche, c'est l'évolution des coûts de construction, qui varie selon les régions. L'indice des prix de la construction de bâtiments résidentiels de Statistique Canada indique que les prix à Victoria ont augmenté à chaque trimestre de 2025 pour lequel nous disposons de chiffres vérifiés : 1,8 %, 1,8 % et 1,4 % au cours des trois premiers trimestres. À Vancouver, les hausses se sont estompées au fil de l'année, passant de 0,8 % et 0,9 % au premier semestre à 0,1 % au troisième trimestre, puis à un recul de 0,3 % au quatrième. Pour les conseils de copropriété du Lower Mainland, il s'agit du premier signe depuis des années que les prix des contrats pourraient se stabiliser. Une copropriété qui retardait l'appel d'offres pour un projet d'enveloppe ou de toiture pourrait trouver les soumissions plus concurrentielles qu'au cours des derniers cycles. Sur l'île de Vancouver, l'inflation des coûts de construction demeure nettement plus élevée, et le report des travaux a un coût réel.

Deux points réglementaires influent sur la planification des immobilisations. Premièrement, selon les directives de l'AIBC, les nouvelles dispositions parasismiques du code du bâtiment de la Colombie-Britannique (BC Building Code) s'appliquent aux bâtiments neufs et aux travaux de réfection. Les bâtiments existants ne sont pas automatiquement tenus de se mettre à niveau, mais une copropriété qui entreprend une réfection majeure devrait demander à son consultant si les travaux entraîneront des mises à niveau exigées par le code. Deuxièmement, les règlements municipaux peuvent prévoir des seuils déclencheurs de mise à niveau de l'enveloppe qui vont au-delà du code provincial. Le règlement de construction de la Ville de Vancouver en est un exemple. Avant d'approuver la portée d'un projet d'enveloppe, les conseils devraient confirmer quelles règles locales s'appliquent.

Le financement importe aussi. Selon le cadre provincial, une dépense puisée dans le fonds de réserve pour éventualités n'exige qu'un vote majoritaire si le rapport d'évaluation de la dépréciation le plus récent recommande les travaux. Autrement, elle exige un vote à majorité qualifiée. C'est une raison pratique de maintenir le rapport d'évaluation de la dépréciation à jour : un rapport qui mentionne le projet réduit la majorité requise pour le financer à même les réserves. Une cotisation spéciale exige toujours une majorité qualifiée. Si une résolution de cotisation obtient une majorité simple, mais n'atteint pas ce seuil, la loi intitulée Strata Property Act (Loi sur la propriété par strate) permet à la copropriété de s'adresser à la Cour suprême de la Colombie-Britannique. Le tribunal ne peut approuver la cotisation que si les travaux sont nécessaires pour des raisons de sécurité ou pour prévenir une perte ou des dommages importants.

Évolutions réglementaires

Le principal changement réglementaire de l'année est le passage d'une planification du fonds de réserve facultative à une planification obligatoire. Cinq évolutions déterminent ce que les conseils de copropriété doivent faire au cours de cette saison d'assemblées générales annuelles (AGA).

1. La première échéance relative au rapport d'évaluation de la dépréciation est passée. Les stratas de cinq lots ou plus situés dans le Metro Vancouver, la vallée du Fraser et le Capital Regional District devaient obtenir un rapport au plus tard le 1^er juillet 2026 s'ils n'en avaient aucun ou s'ils n'en avaient qu'un obtenu avant 2021. L'échéance exclut les îles accessibles uniquement par bateau ou par avion (Province of BC / BCFSA). La loi (Strata Property Act) ne prévoit aucune amende automatique. Toutefois, un propriétaire, un locataire, un créancier hypothécaire ou toute autre personne intéressée peut demander à un tribunal une ordonnance exigeant la conformité. Échéance : dépassée. Les conseils qui n'ont toujours pas de rapport devraient en commander un dès maintenant et consigner les mesures prises au procès-verbal.
2. Le reste de la Colombie-Britannique dispose d'un an de plus. Les stratas de l'Okanagan, de l'Intérieur, du Nord (y compris Fort St. John et Dawson Creek) et des parties de l'île de Vancouver situées à l'extérieur du CRD doivent se conformer d'ici le 1^er juillet 2027. Les préparateurs qualifiés seront vraisemblablement très sollicités à l'approche de cette date. Échéance : 1^er juillet 2027.
3. Un cycle de 5 ans remplace l'ancien cycle de 3 ans, sans possibilité de report. En vertu des règles en vigueur depuis le 1^er juillet 2024, les rapports sont renouvelés tous les 5 ans et ne peuvent plus être reportés par un vote des propriétaires. Ils doivent comprendre une prévision sur 30 ans et au moins 3 modèles de financement (Province of BC / BCFSA). Seules les professions figurant sur la liste prescrite peuvent les préparer, et la province a élargi cette liste lors d'une mise à jour réglementaire ultérieure. Échéance : permanente, tous les 5 ans.
4. Les nouveaux stratas démarreront avec des réserves financées par le promoteur. Pour les stratas de cinq lots ou plus constitués à compter du 1^er juillet 2027, le promoteur devra verser au fonds de réserve pour éventualités (CRF) un minimum de 5 000 $ plus 200 $ par lot, jusqu'à concurrence de 30 000 $ (BCFSA). Les acheteurs d'unités en prévente dont la livraison est prévue en 2027 devraient s'assurer que ce versement figure dans la déclaration de divulgation. Échéance : stratas constitués à compter du 1^er juillet 2027.
5. La comptabilité en fiducie des gestionnaires de copropriété demeure sous la surveillance de la BCFSA. En vertu de la loi intitulée Real Estate Services Act, les maisons de courtage de gestion de copropriété (strata) doivent conserver les fonds de fonctionnement, les sommes du CRF et les cotisations spéciales de chaque client dans des comptes en fiducie distincts et les rapprocher chaque mois (directives de la BCFSA). Les conseils ont le droit de consulter ces rapprochements. Échéance : les demander lors de chaque examen financier trimestriel.

Les différends sont également en hausse. Le rapport annuel 2024-2025 du Civil Resolution Tribunal montre une croissance modérée des demandes en matière de copropriété (strata) et une accumulation des dossiers. Le CRT attribue ce retard à des contraintes de ressources, et la grève du personnel à l'automne 2025 a ralenti davantage la fermeture des dossiers. Les conseils confrontés à un différend avec un propriétaire au sujet des cotisations, des règlements administratifs ou des réparations devraient s'attendre à des décisions plus lentes que par le passé. Ils devraient tenir dès le départ des dossiers écrits détaillés.

Perspectives pour 2027

La mise à jour du troisième trimestre de 2026 de BCREA prévoit 69 325 ventes résidentielles MLS en Colombie-Britannique en 2026, soit une baisse de 1,2 %, puis 74 500 unités en 2027, soit une hausse de 7,5 %. Elle prévoit un prix moyen de 941 800 $ en 2026, en baisse de 1,2 %. Il s'agit d'une légère révision à la hausse par rapport à la mise à jour du deuxième trimestre, qui prévoyait 68 700 ventes, en baisse de 2,1 %, et un prix moyen de 939 800 $, en baisse de 1,4 %. L'économiste en chef de BCREA a décrit la reprise comme amorcée, mais lente et graduelle. BCREA souligne que le nombre d'inscriptions actives, proche de son plus haut niveau depuis 2015, et l'inventaire élevé de logements neufs continuent de peser sur les prix. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur tout au long de 2026 et a averti que les risques de hausse de l'inflation se sont accrus. Les conseils de copropriété (strata) ne devraient pas compter sur une baisse des coûts d'emprunt pour faciliter le paiement des cotisations spéciales par les propriétaires.

Pour les propriétaires en copropriété (strata), une reprise lente signifie que, dans la plupart des régions du Lower Mainland et de la vallée du Fraser, les valeurs ne devraient pas augmenter assez rapidement pour compenser la hausse des cotisations au fonds de prévoyance en 2027. Pour les locateurs, le taux d'inoccupation à Kelowna, dans le parc d'immeubles locatifs construits à cette fin du Grand Vancouver et à Victoria est élevé par rapport aux niveaux historiques; il sera donc plus difficile d'obtenir des augmentations de loyer, quel que soit le plafond provincial. Sur l'île de Vancouver, les valeurs sont plus stables, mais les coûts de construction augmentent plus rapidement qu'à Vancouver, de sorte que les soumissions des entrepreneurs seront plus coûteuses. Dans la région de Peace River, les valeurs sont à la hausse et l'échéance de 2027 n'est pas encore arrivée, ce qui laisse aux conseils la plus grande marge de manœuvre pour agir tôt.

1. Inscrire les modèles de financement du rapport d'évaluation de l'amortissement à l'ordre du jour de l'AGA. Les conseils devraient présenter aux propriétaires les 3 modèles de financement exigés, et non seulement le moins coûteux, et consigner au procès-verbal le modèle sur lequel le budget est fondé. Échéance : votre AGA de 2026-2027.
2. Augmenter les cotisations au fonds de prévoyance (CRF) par paliers planifiés. De petites hausses annuelles sont plus faciles à faire adopter qu'une cotisation spéciale d'urgence, particulièrement à Surrey, à Richmond et dans les autres municipalités où les valeurs des copropriétés ont diminué. Échéance : le prochain budget annuel.
3. Retenir dès maintenant les services d'un préparateur qualifié si vous êtes situé à l'extérieur du Lower Mainland et du CRD. Les copropriétés (strata) de l'Okanagan, de l'Intérieur, de l'île (à l'extérieur du CRD) et de Peace River se disputeront toutes les mêmes préparateurs avant l'échéance. Échéance : le 1^er juillet 2027.
4. Remettre votre assurance sur le marché si votre immeuble a un bon dossier de sinistres. Les perspectives des courtiers décrivent un marché assoupli. Demandez à votre courtier de soumettre des offres de remplacement et de présenter des options pour réduire la franchise pour dégâts d'eau. Échéance : 90 jours avant le renouvellement.
5. Lancer des appels d'offres pour les projets d'immobilisations sur les marchés du Lower Mainland où les coûts de construction se sont stabilisés. L'indice des prix du résidentiel de Vancouver de Statistique Canada a reculé au quatrième trimestre de 2025; les soumissions pourraient donc être plus concurrentielles qu'au cours des derniers cycles. Échéance : avant la saison de construction de 2027.
6. Vérifier l'assurance de chaque propriétaire bailleur par rapport aux franchises de la copropriété (strata). Les locateurs devraient confirmer que leur police de propriétaire d'unité couvre les refacturations de franchise et que chaque location exige du locataire qu'il souscrive sa propre assurance des biens et de responsabilité civile. Échéance : à chaque renouvellement de bail.