Délai de rétractation de l'acheteur d'une propriété en C.-B. — La fenêtre de réflexion de 3 jours

La Colombie-Britannique a été la première province canadienne à adopter un délai légal de rétractation pour les opérations de revente de biens immobiliers résidentiels. L'article 42 de la Property Law Act, conjugué au Home Buyer Rescission Period Regulation (BC Reg 175/2022), est entré en vigueur le 3 janvier 2023 et accorde à tout acheteur d'un bien résidentiel visé trois jours ouvrables pour se rétracter, pour quelque motif que ce soit. Le mécanisme est simple une fois que l'on comprend comment le délai est calculé et ce qui en est exclu. Mais au cours des trois premières années d'application, la plupart des litiges portant sur la règle ont concerné les délais — quand le premier jour commence, quels jours fériés comptent et comment les frais de 0,25 % sont imputés au dépôt. Le présent exposé décrit la règle telle qu'elle s'applique réellement.

Ce que dit le règlement — et où le trouver

Le droit de rétractation lui-même est créé par l'art. 42 de la Property Law Act (RSBC 1996, c.377), dans sa version modifiée. Les modalités procédurales — la période de trois jours, les frais de 0,25 %, les règles de signification, les exemptions — se trouvent dans le BC Reg 175/2022, Home Buyer Rescission Period Regulation. La BCFSA (BC Financial Services Authority) réglemente les titulaires de permis immobilier qui doivent divulguer ce droit et publie des directives à l'intention des consommateurs et de l'industrie. Le règlement n'a pas été modifié depuis son entrée en vigueur initiale, le 3 janvier 2023.

Fonctionnement du délai de trois jours ouvrables

La période de rétractation est de trois jours ouvrables. Un jour ouvrable s'entend de tout jour qui n'est ni un samedi, ni un dimanche, ni un jour férié légal en Colombie-Britannique au sens de l'art. 29 de l'Interpretation Act. La période débute le jour suivant l'acceptation de l'offre — la date d'acceptation elle-même ne compte pas. La période se termine à 23 h 59, heure du Pacifique, le troisième jour ouvrable.

Deux exemples concrets tirés des directives de la BCFSA :

• Acceptation le lundi : la période s'écoule mardi, mercredi, jeudi. L'avis de rétractation doit être signifié au plus tard à 23 h 59 le jeudi.
• Acceptation le jeudi : la période saute le samedi et le dimanche. Elle s'écoule vendredi, lundi, mardi. L'avis doit être signifié au plus tard à 23 h 59 le mardi.

Les jours fériés légaux compris dans la fenêtre repoussent l'échéance d'une journée par jour férié. Une acceptation le jeudi suivie du Vendredi saint accorde à l'acheteur le lundi, le mardi et le mercredi — la signification doit alors être effectuée au plus tard à 23 h 59 le mercredi. Les acheteurs et les titulaires de permis devraient calculer l'échéance exacte au moment même de l'acceptation, l'inscrire au contrat et ne pas se fier à une approximation.

Les frais de 0,25 % — mode de calcul et paiement

Si l'acheteur exerce son droit de rétractation, il paie au vendeur des frais équivalant à 0,25 % du prix d'achat. Le calcul est mécanique :

• Achat de $500,000 → frais de $1,250
• Achat de $1,000,000 → frais de $2,500
• Achat de $2,500,000 → frais de $6,250

Le taux des frais est fixé par règlement — aucune partie ne peut négocier un taux plus élevé ou plus bas. Si un dépôt a été versé et est détenu dans le compte en fiducie de l'agence du représentant du vendeur, les frais sont déduits du dépôt et remis au vendeur, et le solde du dépôt est rendu promptement à l'acheteur. Si aucun dépôt n'a été versé, l'acheteur doit payer les frais directement au vendeur dans les 14 jours suivant la signification de l'avis de rétractation.

Le vendeur ne peut pas refuser la rétractation. La rétractation est un droit légal, et non une permission contractuelle que le vendeur peut accepter ou refuser. Le seul droit du vendeur est celui aux frais de 0,25 %.

Ce qui est visé, ce qui est exempté

Le droit s'applique aux contrats d'achat-vente portant sur : les maisons unifamiliales; les maisons jumelées; les maisons en rangée et les lots de strata; les duplex; les maisons préfabriquées fixées au sol (non posées sur un emplacement loué); et les parts coopératives au titre de la Real Estate Development Marketing Act (REDMA) comportant un droit d'occupation d'un logement. Il ne s'applique pas aux biens commerciaux, aux terrains nus, aux biens agricoles ni aux biens industriels.

Les exemptions précises prévues au BC Reg 175/2022 sont les suivantes :

• Les biens résidentiels sur terrain loué, y compris les maisons préfabriquées sur emplacements loués et les biens résidentiels sur des terres louées de la Couronne ou des Premières Nations
• Les intérêts à bail dans des biens résidentiels
• Les biens vendus aux enchères
• Les biens vendus en vertu d'une ordonnance judiciaire ou sous surveillance judiciaire (ventes en forclusion)
• Les achats visés par l'art. 21 de la REDMA — projets neufs en prévente avec énoncé de divulgation du promoteur, qui comportent leur propre délai de rétractation de sept jours
• Les cessions d'un contrat d'achat-vente — le cessionnaire n'acquiert pas un nouveau droit au titre du HBRP

Comment l'acheteur exerce son droit

La rétractation doit être exercée par avis écrit signifié au vendeur avant 23 h 59 le troisième jour ouvrable. L'avis doit contenir : l'adresse ou l'identifiant parcellaire du bien; le nom et la signature de l'acheteur; les noms de chaque vendeur; et la date à laquelle le droit est exercé. La signification est autorisée par courrier recommandé à l'adresse du vendeur indiquée au contrat, par télécopieur au numéro figurant au contrat, ou par courriel (avec demande d'accusé de lecture) à l'adresse de courriel figurant au contrat. La signification peut avoir lieu un jour non ouvrable — par exemple, un samedi, à condition que ce soit dans la fenêtre des trois jours ouvrables.

Aucune explication, justification ou cause n'est requise. L'acheteur peut se rétracter parce que le financement est tombé à l'eau, parce qu'il a changé d'avis, parce qu'une inspection du logement a révélé un élément qui lui déplaît, ou sans aucun motif exprimé. La loi est délibérément inconditionnelle.

Interaction avec les conditions et la REDMA

Le HBRP est un droit légal indépendant qui s'applique parallèlement — et non en remplacement — des conditions (« subjects ») que les parties peuvent avoir négociées au contrat. Un acheteur peut bénéficier à la fois de clauses conditionnelles au financement, à l'inspection et à l'examen des documents de strata et du droit de rétractation de 3 jours du HBRP. Une offre sans conditions (inconditionnelle) comporte néanmoins la fenêtre HBRP. Ce sont des couches distinctes de protection.

Là où le HBRP ne chevauche pas, c'est pour les achats de copropriétés neuves en prévente. L'article 21 de la REDMA accorde à l'acheteur d'un lot d'un projet en prévente une période de rétractation de sept jours commençant au plus tard entre a) la réception de l'énoncé de divulgation du promoteur et de l'accusé de réception signé, ou b) l'acceptation du contrat. Fait important, la rétractation prévue par la REDMA n'entraîne aucuns frais — l'acheteur en prévente peut se retirer sans frais dans les sept jours. Pour cette raison, les achats en prévente visés par l'art. 21 de la REDMA sont exemptés du régime HBRP de 3 jours / 0,25 %.

Ce que les représentants doivent divulguer

La BCFSA exige que les titulaires de permis immobilier effectuent deux divulgations relatives au HBRP : une mention générale sur le formulaire Disclosure of Representation in Trading Services remis à tous les clients, et une divulgation spécifique du HBRP au moment où l'offre est rédigée ou présentée. La divulgation spécifique doit couvrir le caractère non renonciable, le mode de calcul de la période, le montant en dollars des frais, le mécanisme d'imputation au dépôt et la liste des exemptions. Le défaut de divulgation constitue une question de conformité pour la BCFSA à l'endroit du titulaire de permis et peut nuire à la capacité de celui-ci à percevoir une commission dans une opération où l'acheteur peut démontrer qu'il aurait exercé la rétractation si la divulgation avait été faite.

En résumé

Le Home Buyer Rescission Period de la C.-B. est un droit étroit mais inconditionnel : trois jours ouvrables, frais de 0,25 %, non renonciable, visant les biens résidentiels de revente, mais non les biens commerciaux ni les développements neufs en prévente. Les acheteurs devraient connaître l'échéance dès le moment où l'offre est acceptée. Les vendeurs et les représentants inscripteurs devraient être prêts à une éventuelle rétractation et comprendre le fonctionnement du remboursement du dépôt. Et les titulaires de permis des deux côtés doivent divulguer le droit au moment opportun. La règle est stable depuis le 3 janvier 2023, sans aucune modification depuis son adoption — les mécanismes décrits ci-dessus sont ceux en vigueur pour 2026.