Règlements de strata en C.-B. — ce que les conseils peuvent et ne peuvent pas faire appliquer

Les règlements de strata sont les règles de la communauté, et la Strata Property Act (SPA) confère aux conseils une véritable autorité pour les faire respecter — mais pas une autorité illimitée. La SPA prévoit une procédure précise qui doit être suivie avant qu'une amende puisse être imposée, plafonne le montant de la plupart des amendes prévues aux Standard Bylaws et confère au Civil Resolution Tribunal le dernier mot sur la question de savoir si le conseil a agi correctement. Les conseils qui appliquent les règles dans les règles de l'art perdent rarement devant le CRT. Les conseils qui sautent la procédure, qui dépassent le plafond ou qui appliquent les règles de façon inégale y perdent presque chaque fois. Voici le cadre que tout conseil et tout propriétaire devrait comprendre avant l'envoi de la première lettre de plainte.

Ce qui est exécutoire — les règlements (bylaws), les règles (rules) et la Loi elle-même

La SPA distingue les bylaws des rules, et cette distinction importe pour l'application. Les bylaws sont les règles fondamentales de la strata, enregistrées au Land Title Office, et modifiables seulement par un vote des 3/4 à une assemblée générale. Les rules, par contre, sont des règles d'exploitation adoptées par le conseil en vertu de l'article 125 qui ne peuvent pas contredire les bylaws et doivent être ratifiées par un vote à la majorité à la prochaine assemblée générale. Les Standard Bylaws de l'annexe A de la SPA s'appliquent par défaut à moins que la strata n'ait enregistré des règlements de remplacement. Aux termes du Standard Bylaw 23, l'amende maximale pour une contravention à un bylaw est de 50 $, et pour une contravention à une rule de 10 $, avec une contravention continue imposable tous les sept jours.

Une exception légale importe. Aux termes de l'article 7.1 du Strata Property Regulation, une strata dont un bylaw restreint ou interdit la location à court terme peut imposer une amende pouvant atteindre 1 000 $ par jour pour une contravention continue — et non par tranche de sept jours. Cela existe parce qu'une interdiction de location à court terme est dépourvue de sens si l'amende n'atteint pas ou ne dépasse pas les revenus quotidiens du séjour contrevenant. À l'exclusion des locations à court terme, la cadence de sept jours s'applique.

La procédure — article 135

L'article 135 de la SPA est la colonne vertébrale procédurale de l'application. Avant qu'un conseil puisse infliger une amende à un propriétaire ou à un locataire, ou leur imposer de payer les coûts de correction d'une contravention, le conseil doit :

1. Donner un avis écrit au propriétaire ou au locataire énonçant les détails de la contravention alléguée, y compris le bylaw ou la rule précis qui aurait été enfreint ainsi que la date et la nature de la conduite.
2. Donner une possibilité raisonnable de répondre à la plainte, y compris par voie d'audience si le propriétaire en fait la demande. L'audience doit avoir lieu devant le conseil dans les quatre semaines suivant la demande.
3. Après avoir examiné la réponse, décider s'il y a lieu d'imposer l'amende.
4. Dès que possible après avoir pris la décision, donner un avis écrit de la décision au propriétaire ou au locataire.

Chacune de ces étapes est distinctement requise. Une amende imposée sans l'avis écrit initial est inexécutoire. Une amende imposée sans possibilité de répondre est inexécutoire. Une amende imposée sans avis écrit postérieur à la décision est inexécutoire. Le CRT annule un nombre important d'amendes de strata chaque année pour ces seuls motifs procéduraux, peu importe si la conduite sous-jacente constituait effectivement un manquement à un bylaw.

Ce que signifie « possibilité raisonnable de répondre » en pratique

En pratique, la lettre de plainte devrait accorder au moins 14 jours pour une réponse écrite, et davantage lorsque la contravention alléguée est complexe. Si le propriétaire demande une audience, le conseil doit la fixer dans les quatre semaines. L'audience n'a pas à être contradictoire — dans la plupart des cas, il s'agit du propriétaire qui assiste à la prochaine réunion du conseil pour s'expliquer. Le conseil devrait ensuite délibérer (sans la présence du propriétaire pendant la délibération elle-même) et rendre une décision écrite rapidement. La décision devrait résumer la plainte, la réponse du propriétaire, le raisonnement du conseil et le résultat.

Ce que les conseils ne peuvent pas faire

Un certain nombre de pratiques d'application qui semblent intuitives sont en fait interdites ou inexécutoires, et les conseils qui s'y fient perdent devant le CRT.

• Amendes rétroactives. Une amende ne peut être imposée qu'après que la procédure de l'article 135 a été suivie. Une lettre de plainte qui dit « nous vous avons imposé une amende de 50 $ pour l'incident du mois dernier » est procéduralement défectueuse — l'amende ne peut pas être rétroactive à une date antérieure à l'étape de l'avis et de la réponse.
• Amendes sans bylaw applicable. Les conseils imposent parfois des amendes pour une conduite que la strata juge répréhensible, mais qu'aucun bylaw ne vise réellement — chiens sur les balcons, comportements de stationnement particuliers, bruit à des heures non visées par le bylaw sur le bruit. S'il n'y a ni bylaw ni rule précisant la conduite interdite, il n'y a aucune contravention à sanctionner.
• Amendes supérieures au plafond des Standard Bylaws. À moins que la strata n'ait enregistré un bylaw augmentant l'amende dans les limites prévues par la loi, la cadence de 50 $ pour un bylaw / 10 $ pour une rule / sept jours s'applique.
• Application sélective. Faire respecter un bylaw à l'égard d'un seul propriétaire pour une conduite tolérée chez d'autres est la raison la plus fréquente pour laquelle une décision du CRT se prononce contre une strata. Si des chiens sont constamment sans laisse dans les parties communes et que le conseil n'impose une amende qu'à un seul propriétaire, le CRT annulera généralement l'amende.
• Application à titre de représailles. Infliger une amende à un propriétaire pour une conduite sans rapport peu après que ce propriétaire a déposé un litige devant le CRT ou critiqué publiquement le conseil crée une inférence de représailles. C'est très difficile à défendre, et le CRT adjuge des dépens contre la strata lorsqu'il conclut à des représailles.

Recouvrement des amendes impayées

Une amende qui est correctement imposée et non payée devient une dette due à la strata. En vertu de l'article 116 de la SPA, la strata peut enregistrer un privilège contre le lot de strata pour certains montants impayés, une fois les procédures appropriées suivies. Pour les amendes, la strata peut enregistrer un privilège dès que l'amende est un montant définitif et exécutoire et que le propriétaire a reçu un avis approprié. À défaut, la strata peut présenter une demande au Civil Resolution Tribunal en vue d'obtenir une ordonnance exigeant le paiement — le CRT a compétence sur les réclamations de strata sans la limite de 5 000 $ des petites créances qui s'applique aux litiges généraux de petites créances. Il n'existe pas de délai de prescription particulier pour le recouvrement des amendes, mais un retard pratique dans le recouvrement permet au propriétaire d'invoquer le laches ou l'acquiescement et devrait être évité.

Le CRT — ce qu'il peut et ne peut pas faire

Le Civil Resolution Tribunal est le principal tribunal pour presque tous les litiges de strata. Il a compétence en matière d'application des bylaws, d'action inéquitable ou arbitraire du conseil, de réclamations pour non-application par des propriétaires touchés, de litiges concernant les frais de strata et les cotisations spéciales, et bien d'autres. Pour la plupart des affaires de strata, la compétence du CRT n'est pas plafonnée par un montant en dollars. Le processus est principalement en ligne et par écrit, avec des audiences orales en personne offertes dans les cas plus complexes. Les décisions du CRT sont contraignantes et peuvent être exécutées comme une ordonnance du tribunal.

Le CRT ne peut pas modifier les bylaws eux-mêmes — seul un vote des 3/4 des propriétaires peut le faire. Le CRT ne peut pas ordonner à la strata de tenir une élection autrement que selon ce qu'exigent les bylaws; il ne peut qu'appliquer les règles existantes. Et le CRT s'en remettra généralement au jugement raisonnable du conseil sur les questions relevant de son pouvoir discrétionnaire — mais seulement lorsque le conseil a effectivement suivi la procédure requise pour parvenir à la décision.

En résumé

L'application est une discipline. Donnez un avis écrit précis, offrez une véritable possibilité de répondre, tenez l'audience si elle est demandée, délibérez, rendez une décision écrite et appliquez les bylaws de façon uniforme à l'égard de chaque propriétaire. Les conseils qui suivent cette séquence peuvent imposer des amendes qui tiennent la route. Les conseils qui sautent des étapes, appliquent les règles sélectivement ou imposent des amendes supérieures au plafond servent au CRT un dossier facile à trancher pour annuler l'amende et, dans les pires cas, adjuger des dépens contre la strata. Les bylaws sont les règles de la communauté — mais seulement lorsque la procédure pour les faire appliquer a été respectée.