TPS/PST sur les locations résidentielles — Quand elles s'appliquent et comment s'y conformer

La TPS et la PST sur les locations résidentielles en C.-B. constituent un domaine où la règle générale est simple et où les exceptions coûtent cher. Le loyer résidentiel à long terme est exonéré de la TPS; l'hébergement à court terme est taxable; la construction neuve d'immeubles locatifs expressément destinés à la location bénéficie d'un remboursement appréciable; et le changement d'usage d'une catégorie à l'autre constitue une opération réputée aux conséquences fiscales bien réelles. Les propriétaires-bailleurs qui se retrouvent en difficulté ne sont pas ceux qui exploitent un portefeuille conventionnel à long terme — ce sont ceux dont les faits tombent dans une exception sans qu'ils s'en aperçoivent. Ce guide présente chacune des catégories et les règles qui les régissent.

Le principe de base — le loyer résidentiel à long terme est exonéré de la TPS

En vertu de l'annexe V, partie I de la Loi sur la taxe d'accise, la fourniture d'un immeuble d'habitation par bail, licence ou accord similaire pour une période d'au moins un mois constitue une fourniture exonérée. Le terme « exonéré » est propre à la TPS : aucune TPS n'est facturée sur le loyer et le propriétaire-bailleur ne peut récupérer la TPS payée sur ses intrants (entretien, gestion locative, services publics, réparations, matériaux). Cela diffère du statut « détaxé » — les fournisseurs détaxés ne facturent aucune TPS mais peuvent récupérer des crédits de taxe sur les intrants. Les propriétaires-bailleurs résidentiels ne peuvent faire ni l'un ni l'autre.

En pratique, la TPS qu'un propriétaire-bailleur résidentiel en C.-B. paie sur ses dépenses constitue un véritable coût d'exploitation. Une réparation de plomberie de 1 000 $ coûte au propriétaire-bailleur 1 050 $ TPS de 5 % incluse, et les 50 $ font définitivement partie de la dépense — non récupérables par le régime de la TPS, bien qu'ils soient déductibles à titre de dépense d'entreprise sur le formulaire T776 aux fins de l'impôt sur le revenu. C'est pourquoi les propriétaires-bailleurs qui convertissent une partie de leur activité en location à court terme (où la TPS s'applique) tirent parfois parti de la récupération des CTI sur la portion commerciale.

Hébergement à court terme — quand la TPS s'applique

La distinction entre le loyer résidentiel (exonéré) et l'hébergement à court terme (taxable) dépend de la durée du séjour et du profil global d'utilisation de l'immeuble. La position de l'ARC, énoncée dans le Mémorandum sur la TPS/TVH 19.2 et les publications connexes, est qu'un séjour de moins d'un mois n'est pas la fourniture d'un immeuble d'habitation aux fins de la règle de fourniture exonérée — il s'agit plutôt d'une fourniture d'hébergement à court terme, qui est taxable au taux de 5 % de TPS (plus, en C.-B., 8 % de PST sur l'hébergement plus jusqu'à 3 % de taxe municipale ou de district régional sur l'hébergement à court terme).

Pour les immeubles exploités en mode mixte — certains à long terme et d'autres à court terme — l'ARC applique un critère pratique : un immeuble est considéré comme une location à court terme aux fins de la TPS lorsque 90 % ou plus de ses périodes de location sont de moins de 60 jours. Les locations à court terme à temps plein de type Airbnb tombent donc résolument du côté taxable. Un propriétaire-bailleur offrant exclusivement des baux à long terme se situe clairement du côté exonéré. L'usage mixte (quelques nuitées à court terme autour d'un congrès, quelques séjours plus longs) exige une analyse — et la prudence commande de présumer que toute activité à court terme significative fait basculer l'immeuble dans le régime taxable dès que le seuil global de 90 %/60 jours est atteint.

Dès qu'un fournisseur réalise des fournitures taxables, l'inscription à la TPS devient obligatoire lorsque les revenus taxables annuels dépassent 30 000 $ sur quatre trimestres civils consécutifs. En deçà de ce seuil, le propriétaire-bailleur est un petit fournisseur et l'inscription est facultative. Au-delà, l'inscription est obligatoire, la TPS doit être perçue sur chaque séjour à court terme et les CTI deviennent disponibles sur les dépenses de l'immeuble attribuables à l'activité à court terme.

Construction neuve — le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs construits expressément pour la location (PBRH)

Le remboursement fédéral PBRH, annoncé le 14 septembre 2023, accorde un remboursement de 100 % de la TPS fédérale (ou de la portion fédérale de la TVH) sur la construction neuve d'immeubles locatifs expressément destinés à la location. Pour être admissible, la construction doit avoir débuté après le 13 septembre 2023 et avant 2031, et être en grande partie achevée avant 2036. L'immeuble doit comporter au moins quatre unités résidentielles autonomes (ou au moins 10 unités dans certaines configurations) et 90 % ou plus des unités doivent être détenues pour location résidentielle à long terme. Le remboursement n'est offert qu'au constructeur, non aux locataires, et il interagit avec les programmes provinciaux existants — en C.-B., la construction d'immeubles locatifs expressément destinés à la location est également exonérée de la taxe sur les mutations immobilières de la C.-B. en vertu d'un programme distinct.

L'effet économique est considérable. Sur un nouveau projet locatif expressément destiné à la location de 50 millions de dollars, la TPS fédérale de 5 % s'élève à 2,5 millions de dollars, et le remboursement PBRH élimine entièrement ce coût. Il s'agit du plus important changement unique dans l'économie de la construction locative neuve en une décennie, et c'est la principale raison pour laquelle les mises en chantier de nouveaux logements locatifs se sont accélérées en C.-B. depuis la fin de 2023 malgré la hausse des taux d'intérêt. Les constructeurs de logements locatifs ayant fait l'objet d'une rénovation majeure ne sont pas admissibles — le remboursement vise uniquement la construction neuve.

Le remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs (NRRPR)

Distinct du nouveau remboursement PBRH à 100 %, le remboursement existant pour immeubles d'habitation locatifs neufs accorde un remboursement partiel de la TPS fédérale payée sur l'achat d'une unité locative résidentielle nouvellement construite détenue pour location à long terme. Le remboursement correspond à 36 % de la TPS fédérale jusqu'à un maximum, avec une élimination progressive sur une fourchette de prix supérieure à 450 000 $. La plupart des nouveaux condos ou nouvelles constructions unifamiliales locatives dans le Grand Vancouver sont prix au-dessus du seuil d'élimination progressive et ne reçoivent aucun avantage NRRPR — le programme a été conçu pour une autre époque en matière de prix. Les propriétaires-bailleurs qui acquièrent des logements locatifs neufs devraient tout de même présenter une demande de NRRPR lorsque l'immeuble se situe dans la fourchette admissible.

Changement d'usage — la règle de la fourniture à soi-même réputée

Le piège qui guette les propriétaires avertis est la règle du changement d'usage. En vertu de l'article 190 et des dispositions connexes de la Loi sur la taxe d'accise, lorsqu'un constructeur achève en grande partie un immeuble d'habitation et le loue pour la première fois (plutôt que de le vendre), le constructeur est réputé avoir vendu et réacquis l'immeuble à sa juste valeur marchande — ce qui déclenche la TPS sur la fourniture à soi-même réputée. Lorsqu'un propriétaire-bailleur convertit une location résidentielle à long terme en hébergement à court terme, l'immeuble passe d'un usage exonéré à un usage taxable, et une fourniture à soi-même par changement d'usage est réputée avoir lieu avec des conséquences sur la TPS calculée sur la juste valeur marchande au moment du changement d'usage. Lorsqu'un propriétaire-bailleur reconvertit un hébergement à court terme en location résidentielle à long terme, un autre changement d'usage réputé survient dans l'autre sens, avec des incidences potentielles sur le remboursement et les CTI.

Aucune de ces règles n'est intuitive, et un propriétaire-bailleur qui rénove une unité locative puis l'exploite à court terme pendant une saison avant de la remettre en location à long terme peut générer une véritable dette de TPS à partir d'une activité qui ressemble à une simple combinaison de locations. Tout changement significatif dans l'utilisation de l'immeuble — particulièrement l'entrée ou la sortie de l'hébergement à court terme — devrait être discuté avec un comptable spécialisé en TPS avant que le changement ne soit effectué, et non après.

PST de la C.-B. sur le résidentiel

La PST de la C.-B. au taux normal de 7 % ne s'applique ni au loyer résidentiel ni aux ventes d'immeubles résidentiels. Les points de contact de la PST avec la location résidentielle se limitent à l'hébergement à court terme (où la taxe provinciale sur l'hébergement s'applique au taux de 8 %, plus la taxe municipale et de district régional pouvant atteindre 3 % dans les zones désignées) et aux intrants de construction (les matériaux achetés assujettis à la PST ne sont pas récupérables dans le contexte de la location résidentielle). Un propriétaire-bailleur exploitant un portefeuille conventionnel à long terme ne rencontrera généralement aucune PST du côté de l'exploitation.

En résumé

La règle générale — le loyer résidentiel à long terme est exonéré de la TPS et aucune PST ne s'applique — couvre la grande majorité de l'activité locative en C.-B. Les exceptions, là où la fiscalité compte, sont l'hébergement à court terme (taxable, inscription obligatoire au-delà du seuil du petit fournisseur), la construction neuve d'immeubles locatifs expressément destinés à la location (où le remboursement PBRH depuis septembre 2023 a entraîné un changement économique important) et le changement d'usage entre catégories (règles de fourniture à soi-même réputée pouvant créer une véritable dette fiscale). Tout propriétaire-bailleur dont les faits touchent à l'une de ces trois catégories devrait obtenir un avis spécialisé avant de structurer l'activité, car les conséquences sur la TPS d'une erreur ne sont pas récupérables après coup.