La pile de trois taxes sur la vacance en C.-B. — EHT de Vancouver, SVT de la C.-B. et la fin de la UHT fédérale

Jusqu’à la fin de 2025, les propriétaires résidentiels de la C.-B. étaient assujettis à trois taxes qui se chevauchaient sur la vacance et le sous-usage — l’Empty Homes Tax (EHT) de Vancouver au palier municipal, la Speculation and Vacancy Tax (SVT) de la C.-B. au palier provincial et la Underused Housing Tax (UHT) fédérale au palier fédéral. Le palier fédéral a été éliminé dans le Budget 2025, et le projet de loi C-15, déposé en novembre 2025, confirme qu’aucune UHT n’est exigible et qu’aucune déclaration n’est requise pour l’année civile 2025 et les années suivantes. Les taxes provinciale et municipale demeurent. Ce guide passe en revue le cycle de déclaration 2026 pour les deux taxes de la C.-B., ce qui a changé au fédéral, et la comparaison avec la VHT de Toronto pour les propriétaires ayant des biens dans les deux territoires.

L’abrogation de la UHT fédérale — ce qui a réellement changé

La Underused Housing Tax fédérale a été instaurée en 2022 et s’appliquait aux propriétaires non-résidents et non-Canadiens (ainsi qu’à certaines entités canadiennes) détenant des logements sous-utilisés. Elle a engendré un fardeau de conformité disproportionné par rapport aux revenus générés, a suscité de vives critiques de la part des comptables professionnels et de l’industrie immobilière, et a été réduite par des exemptions avant d’être finalement éliminée.

Le Budget 2025, déposé le 4 novembre 2025, a proposé des modifications éliminant la UHT pour l’année civile 2025 et les années subséquentes. Le projet de loi C-15, déposé le 18 novembre 2025, confirme qu’aucune UHT n’est exigible et qu’aucune déclaration de UHT n’est requise pour 2025 ou toute année civile ultérieure. L’abrogation n’a pas d’incidence sur l’application de la UHT pour les années civiles 2022, 2023 et 2024 — les propriétaires qui étaient tenus de produire une déclaration pour ces années le demeurent, et l’application de la loi par la CRA pour les années antérieures se poursuit. La déclaration de 2024 (à produire au plus tard le 30 avril 2025) a été la dernière année où des obligations en matière de UHT existent.

Pour les propriétaires de la C.-B., l’abrogation supprime un palier fédéral qui touchait principalement ceux ayant des structures de propriété effective non canadienne, une citoyenneté étrangère ou certaines participations sociétales ou fiduciaires. Elle n’a pas d’incidence sur les taxes provinciale et municipale sur la vacance, qui demeurent pleinement en vigueur.

Speculation and Vacancy Tax (SVT) de la C.-B. — cycle 2026

La SVT s’applique aux propriétaires de biens résidentiels dans les régions imposables désignées de la C.-B., soit Metro Vancouver, le district régional de la Capitale (Grand Victoria), Kelowna et West Kelowna, Nanaimo et Lantzville, Abbotsford, Chilliwack, Mission, Squamish et plusieurs collectivités plus petites ajoutées lors d’élargissements récents. Chaque propriétaire d’un bien résidentiel imposable dans ces régions doit produire une déclaration annuelle, même lorsque le bien est sa résidence principale et qu’il est exempté de la taxe.

Pour l’année d’imposition 2025 (déclarée en 2026), la structure des taux est de 0,5 % pour les citoyens canadiens et les résidents permanents qui n’habitent pas leur bien à titre de résidence principale et ne le louent pas pendant au moins six mois dans l’année, le taux augmentant pour les propriétaires étrangers et ceux dont le revenu mondial n’est pas imposé. Pour l’année d’imposition 2026 et suivantes, les taux passent à 1 % pour les citoyens canadiens et les résidents permanents, et à 3 % pour les propriétaires étrangers et certains détenteurs dont le revenu mondial n’est pas imposé.

Les lettres de déclaration sont envoyées par la poste en janvier 2026 à tous les propriétaires des régions imposables. Les déclarations doivent être complétées au plus tard le 31 mars 2026. Les propriétaires qui omettent de déclarer sont réputés devoir le taux maximal applicable sur la valeur évaluée du bien — un défaut qui peut représenter des dizaines de milliers de dollars pour une maison individuelle typique de Metro Vancouver. Les déclarations se font en ligne par l’intermédiaire du portail fiscal provincial ou par téléphone en utilisant les identifiants figurant dans la lettre envoyée.

Les exemptions courantes comprennent la résidence principale (la plus courante), l’occupation par un locataire pendant au moins six mois de l’année (avec des baux en vigueur d’au moins un mois) et diverses exemptions liées à des événements de la vie (rénovations, divorce, soins médicaux, absence liée au travail). Chaque exemption exige des preuves précises — baux pour l’occupation par un locataire, permis de construire et factures d’entrepreneurs pour les rénovations, etc. — et ces preuves sont demandées lors d’une vérification, non au moment de la déclaration.

Empty Homes Tax (EHT) de Vancouver — cycle 2026

L’EHT de Vancouver s’applique uniquement aux biens résidentiels situés dans la Ville de Vancouver (et non dans les autres municipalités de Metro Vancouver — Burnaby, Richmond, Surrey, etc., n’ont pas de taxe municipale équivalente). Chaque propriétaire d’un bien résidentiel à Vancouver doit produire une déclaration annuelle, même lorsque le bien est sa résidence principale et qu’il est exempté de la taxe.

Pour l’année de référence 2025 (déclarée en 2026), le taux de l’EHT est de 3 % de la valeur imposable évaluée du bien pour 2025 — sensiblement plus élevé que le taux de base de la SVT de la C.-B. Les déclarations sont dues le 3 février 2026, et le paiement de la taxe est dû le 16 avril 2026. Les déclarations tardives entraînent une amende réglementaire de $250; les déclarations non produites avant l’échéance tardive entraînent une pénalité de 5 % appliquée à la taxe imposée. Les fausses déclarations sont passibles d’amendes pouvant atteindre $10,000 par jour d’infraction continue, en plus de la taxe elle-même.

La Ville effectue des vérifications des déclarations pendant une période pouvant aller jusqu’à deux années civiles après la date de la déclaration. Les propriétaires vérifiés sont généralement invités à fournir des preuves appuyant l’exemption demandée — factures de services publics démontrant une consommation résidentielle, baux, pièces d’identité émises par le gouvernement indiquant l’adresse, documents d’assurance automobile et preuves semblables. Le délai de réponse à la vérification est court et le fardeau de la preuve incombe au propriétaire; les déclarations produites sans documentation à l’appui sont vulnérables à une nouvelle cotisation.

Les exemptions courantes de l’EHT sont parallèles à celles de la SVT, mais avec des critères précis différents — résidence principale, occupation par un locataire pendant au moins six mois, exemptions liées à des événements de la vie et exemptions pour les biens en cours de réaménagement actif. Les propriétaires qui occupent un bien de Vancouver à titre de résidence principale pendant une partie de l’année et un autre bien en C.-B. à titre de résidence principale pendant une autre partie de l’année ne peuvent réclamer l’exemption de résidence principale sur les deux — les critères sont mutuellement exclusifs dans l’ensemble des territoires.

Les deux déclarations de la C.-B. sont distinctes — les deux doivent être produites

L’EHT de Vancouver et la SVT de la C.-B. sont administrées par des gouvernements différents en vertu de lois différentes, avec des échéances différentes et des critères d’exemption différents. Un propriétaire de Vancouver dont le bien est exempté d’une taxe peut ou non l’être de l’autre, et produire une déclaration sur un portail ne satisfait pas à l’obligation de l’autre. Les confusions courantes comprennent :

• Les propriétaires qui produisent leur déclaration pour la SVT (la plus récente des deux) et présument que la déclaration de l’EHT n’est plus requise — elle l’est toujours
• Les propriétaires qui réclament une exemption d’occupation par un locataire avec des preuves justificatives différentes pour chaque taxe, pour ensuite constater qu’un ensemble de preuves est insuffisant lors d’une vérification
• Les propriétaires qui ont acquis un bien à Vancouver en cours d’année et présument que la déclaration du propriétaire précédent les couvre — ce n’est pas le cas (l’obligation suit la propriété actuelle à l’échéance de la déclaration)

Le flux de travail pratique pour les propriétaires de Vancouver consiste à remplir d’abord la déclaration d’EHT (l’échéance du début février l’impose), puis à remplir celle de la SVT en février ou en mars en utilisant le même dossier de preuves. Tenir un dossier de preuves unique pour l’année d’imposition (baux, factures de services publics, pièces d’identité, attestations de résidence) couvrant les deux taxes est l’approche la plus simple et la plus défendable.

VHT de Toronto — à titre de comparaison

Toronto exploite sa propre Vacant Home Tax (VHT) — une seule taxe municipale, sans palier provincial ni fédéral (l’Ontario n’a pas instauré de taxe sur la vacance à l’échelle provinciale, et l’abrogation de la UHT fédérale supprime le seul palier fédéral). Le taux de la VHT pour 2025 est de 3 % de l’évaluation de la valeur actuelle (CVA) du bien, avec une déclaration à produire au plus tard le 30 avril 2026. Les paiements sont répartis en trois versements égaux dus les 15 septembre, 15 octobre et 16 novembre 2026.

La VHT de Toronto présente une structure semblable à l’EHT de Vancouver — déclaration annuelle requise de tous les propriétaires résidentiels, exemption de résidence principale, exemption d’occupation par un locataire (avec au moins six mois d’occupation par un occupant autorisé), exemptions liées à des événements de la vie, pénalités pour fausse déclaration pouvant atteindre $10,000. Les différences procédurales sont importantes pour les propriétaires ayant des biens dans les deux territoires : échéances différentes, portails de déclaration différents, normes de documentation des exemptions différentes et fenêtres de vérification différentes. Posséder un bien à la fois à Vancouver et à Toronto signifie produire deux déclarations municipales ainsi qu’une déclaration de la SVT de la C.-B. annuellement.

L’historique de la VHT de Toronto illustre une tendance que les propriétaires de la C.-B. devraient noter. La Ville de Toronto a prolongé deux fois l’échéance de déclaration de la VHT de 2024 en réponse à des problèmes de système et à la confusion des propriétaires, ce qui laisse entendre que l’infrastructure administrative sous-jacente de ces taxes est encore en maturation. Les propriétaires de la C.-B. ne devraient pas présumer d’une souplesse des échéances — les échéances de la C.-B. et de Vancouver ont été appliquées de façon constante — mais l’expérience de Toronto renforce l’utilité de déclarer tôt et de ne pas compter sur des prolongations.

L’essentiel

Les propriétaires résidentiels de la C.-B. font désormais face à deux taxes sur la vacance plutôt qu’à trois. La UHT fédérale est abrogée pour 2025 et les années suivantes; les dernières obligations de UHT ne visent que les déclarations de 2022 à 2024. L’EHT de Vancouver (3 %, à déclarer au plus tard le 3 février 2026, à payer au plus tard le 16 avril) et la SVT de la C.-B. (1 % pour les citoyens/RP et 3 % pour les propriétaires étrangers pour l’année d’imposition 2026, à déclarer au plus tard le 31 mars 2026) demeurent. Les deux taxes de la C.-B. sont des déclarations distinctes comportant des exigences de preuve distinctes et un risque de vérification distinct — produire l’une ne satisfait pas à l’autre. Tenir un dossier de preuves unique pour l’année d’imposition et déclarer tôt pour les deux est l’approche la moins risquée. Pour les propriétaires de la C.-B. ayant une exposition à Toronto, la VHT (3 %, à déclarer au plus tard le 30 avril 2026) ajoute une troisième déclaration aux mécanismes semblables, mais avec des échéances et des portails différents.