T1 2026 en C.-B. : le ralentissement locatif et la pause des taux poussent les propriétaires de la C.-B. vers la résilience

Marché locatif : le relâchement devient la nouvelle norme

Le changement d'exploitation le plus important pour les propriétaires bailleurs de la Colombie-Britannique au cours des douze derniers mois ne concerne pas les loyers, mais la vacance. Le Rapport sur le marché locatif 2025 de la CMHC établissait le taux d'inoccupation des logements locatifs construits à cette fin dans le Grand Vancouver (Metro Vancouver) à 3,7 % en octobre 2025 — le niveau le plus élevé depuis 1988, et un seuil que la région n'avait pas connu depuis une génération. À l'échelle de la province, la moyenne 2025 de la CMHC pour les collectivités de plus de 10 000 habitants s'établissait à 3,5 %, comparativement à seulement 1,2 % en 2023. Pour les conseils et les propriétaires qui ont bâti leurs budgets de 2024 sur des hypothèses de vacance quasi nulle, ce seul changement transforme les états financiers prévisionnels.

Les facteurs sont bien connus : une vague d'achèvements issus du cycle de construction 2022-2024 est arrivée sur le marché en même temps qu'une demande plus modérée, liée à l'immigration. Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie que la rapidité de location importe désormais davantage que le loyer demandé affiché — un logement qui demeure vacant six semaines de plus pour obtenir le haut du marché sera, dans la plupart des cas, moins rentable qu'une location plus rapide assortie d'une concession modeste. Pour les conseils de copropriété (strata) dont les règlements administratifs sur la location fixent des durées de bail minimales ou restreignent les locations de courte durée, le paysage concurrentiel a changé : la prime de rareté qui atténuait autrefois les effets de règlements administratifs trop restrictifs s'est évaporée.

Marché des copropriétés (strata) : une histoire en trois segments

Considérer « le marché de la Colombie-Britannique » comme un seul point de données a toujours fait perdre de l'information; au premier trimestre de 2026, cela devient carrément trompeur. Dans le seul Grand Vancouver, l'indice des prix de référence (HPI) de REBGV pour mars 2026 affiche des prix de référence de 1 995 100 $ pour les maisons unifamiliales (en baisse de 3,4 % sur un an), de 1 174 600 $ pour les maisons en rangée (en baisse de 0,8 %) et de 795 000 $ pour les condos (en hausse de 0,4 %). Trois segments, trois trajectoires : les conseils de copropriété (strata) qui gèrent un parc immobilier mixte ou qui sont adjacents à d'autres types de propriétés ne peuvent pas planifier de façon crédible leurs cotisations au fonds de prévoyance ni leurs scénarios de cotisations spéciales à partir du seul chiffre composite.

La résilience relative du segment des condos est l'intrigue secondaire la plus importante pour les conseils de copropriété. L'abordabilité a fait descendre l'activité des acheteurs vers le bas de l'échelle des prix; le segment dont le seuil d'entrée absolu est le plus bas est aussi le seul à afficher une variation annuelle positive. Cette dynamique a des répercussions sur la gestion de copropriété : la demande pour les unités d'entrée de gamme soutient le roulement des unités et les valeurs foncières, mais elle signifie aussi que les conseils devront composer avec des changements de propriétaires plus fréquents, un plus grand nombre de demandes de formulaires B et F, et davantage de premiers propriétaires peu familiers avec la gouvernance d'une copropriété. La charge administrative d'un marché des condos plus liquide constitue en soi un coût.

Bien que les sources disponibles pour le premier trimestre de 2026 ne fournissent pas d'indice provincial précis des primes d'assurance, le contexte général — hausse des franchises, souscription plus restrictive et examen plus rigoureux de l'entretien différé — signifie que les conseils qui n'ont pas mis à jour leur rapport d'évaluation de l'amortissement (depreciation report) au cours des trois dernières années devraient s'attendre à ce que leur prochain renouvellement soit tarifé selon des hypothèses d'ingénierie actualisées, et non en fonction de la facture de l'an dernier.

Paysage réglementaire : un trimestre calme, une posture de vigilance

Le premier trimestre de 2026 n'a pas donné lieu à une modification majeure de la loi sur la copropriété de la Colombie-Britannique (Strata Property Act) ni de la loi sur la location à usage d'habitation (Residential Tenancy Act) dans les sources utilisées pour le présent rapport; l'attention réglementaire est demeurée centrée sur l'application des règles existantes et sur des consultations annoncées, mais pas encore concrétisées. Les renseignements internes de Sterling de la fin de mars 2026 indiquaient que la BCFSA a laissé entrevoir un changement réglementaire touchant les activités de gestion immobilière en Colombie-Britannique. L'instrument précis et le calendrier n'avaient pas été arrêtés au cours du premier trimestre, mais les conseils de copropriété et les titulaires de permis devraient suivre les annonces tout au long du deuxième trimestre. Dans ce contexte, la posture la plus défendable pour les propriétaires et les conseils n'est pas de poursuivre des modifications spéculatives aux règlements administratifs, mais de resserrer les processus que l'organisme de réglementation surveille déjà.

1. Surveiller les directives de la BCFSA sur les activités de gestion immobilière — les renseignements de Sterling pour le premier trimestre signalaient un changement réglementaire annoncé, sans instrument publié à ce jour. Consultez chaque trimestre les bulletins de la BCFSA et confirmez le statut de permis de votre gestionnaire immobilier ainsi que sa situation en matière de comptabilité en fiducie.
2. Confirmer que votre rapport d'évaluation de la dépréciation respecte le cycle prévu par la Strata Property Act — l'intervalle légal de mise à jour n'a pas changé, mais les assureurs et les prêteurs examinent de plus en plus attentivement les rapports périmés. Si votre rapport actuel date de plus de trois ans, commandez une mise à jour avant votre prochain exercice financier.
3. Mettre à l'épreuve les règlements administratifs sur la location à la lumière de la réalité actuelle des taux d'inoccupation — un règlement qui était défendable dans un marché où l'inoccupation était inférieure à 1 % peut exposer la copropriété à un litige devant le CRT dans un marché à 3.7 % s'il empêche en pratique la conclusion d'un bail raisonnable. Faites effectuer un examen juridique avant votre prochaine assemblée générale annuelle.

Perspectives : l'année de rééquilibrage de BCREA, région par région

La mise à jour des prévisions du marché de l'habitation du deuxième trimestre de 2026 de BCREA (Q2 2026 Housing Forecast Update), publiée le 15 avril 2026, esquisse un rééquilibrage à l'échelle de la province plutôt qu'un rebond. L'association prévoit 62 400 ventes provinciales pour l'ensemble de l'année, en hausse de 5.2% par rapport à 2025, à un prix moyen de 950 000 $ (+3.8%) et un prix de référence de fin d'année de 1 012 000 $ (+4.1%). Les inscriptions actives devraient augmenter de 6% pour atteindre une moyenne de 38 000 sur l'année — mars 2026 s'établissant déjà à 35 200 — ce qui portera le ratio ventes-nouvelles inscriptions à 42% et les mois d'inventaire à 5.8 d'ici le quatrième trimestre de 2026 (BCREA). BCREA prévoit également un taux à un jour de la Banque du Canada de 3.25% d'ici le deuxième trimestre de 2026, avec une croissance du PIB de la Colombie-Britannique de 1.8% et un frein potentiel de 0.5 point de pourcentage lié aux tarifs douaniers américains. Ces chiffres décrivent un marché équilibré, non un marché surchauffé.

La divergence régionale est le fait marquant qui se cache sous la moyenne provinciale. BCREA prévoit que les ventes dans le Grand Vancouver augmenteront de 6.5% pour atteindre 32 100 unités, à un prix moyen de 1.15 M$ (+4.2%), l'inventaire de condos grimpant à 7.2 mois et plafonnant la hausse des prix des condos à 2.1%. L'île de Vancouver est la région la plus vigoureuse, avec une hausse des ventes de 8% à 12 200 unités et un prix moyen de 875 000 $ (+5%), sur un inventaire serré de 4.2 mois. L'Intérieur et l'Okanagan affichent un prix moyen de 820 000 $ (+3.5%) avec une croissance des ventes de 4%. Comme l'a formulé l'économiste en chef de BCREA, Bryce Rosychuk, le 15 avril 2026 : « Une croissance équilibrée est anticipée, mais l'abordabilité demeure l'élément imprévisible en l'absence d'intervention politique. » Avec un ratio de service de la dette prévu de 45% du revenu, cet élément imprévisible n'a rien d'abstrait.

Peace River et le nord-est de la Colombie-Britannique. Le regroupement régional du nord de la Colombie-Britannique de BCREA — qui comprend la zone d'activité de Sterling dans Peace River, à Fort St. John et à Dawson Creek — devrait afficher une croissance des ventes de seulement 2% en 2026, le prix moyen augmentant de 2.8% pour atteindre 450 000 $. Cette trajectoire de croissance modeste constitue, dans ce contexte, une force : le nord de la Colombie-Britannique est la région la moins exposée au surplus d'inventaire de condos qui façonne les prix dans le Grand Vancouver, et le cycle d'investissement du secteur des ressources (GNL, infrastructures de l'époque du site C et activité continue sur le terrain) continue d'ancrer la demande locative d'une manière structurellement non corrélée à la dynamique d'abordabilité du Lower Mainland. Les clients de Sterling dans la région de Peace River devraient interpréter les prévisions de 2026 comme un signal les invitant à planifier un taux d'occupation stable avec une croissance modeste des loyers, le principal risque étant la volatilité du secteur des ressources plutôt qu'une dérive du prix de référence. Les données sources du premier trimestre ne font ressortir aucun taux d'inoccupation précis pour Peace River; les propriétaires devraient s'appuyer sur leurs propres données de roulement et de demandes de renseignements jusqu'au deuxième trimestre plutôt que d'extrapoler à partir du taux d'inoccupation de 3.7% du Grand Vancouver.

1. Rebâtissez votre budget d'exploitation 2026 sur des hypothèses du cycle actuel — utilisez le taux d'inoccupation de 3.7% de la SCHL (CMHC) pour le Grand Vancouver et le prix moyen provincial de 950 000 $ de BCREA comme points d'ancrage, et non les données de 2023. Échéance : avant l'approbation de votre prochain exercice financier.
2. Fixez tôt le calendrier du renouvellement de l'assurance — l'examen des rapports d'évaluation de la dépréciation s'intensifiant, demandez des soumissions 90 jours avant l'échéance et ayez en main un rapport d'ingénierie à jour. Échéance : 90 jours avant le renouvellement.
3. Inscrivez au calendrier la prochaine décision de la Banque du Canada — l'annonce du 29 avril 2026 et le Rapport sur la politique monétaire recalibreront la tarification des prêts à taux fixe de cinq ans. Échéance : réévaluez vos plans de refinancement la semaine du 29 avril.
4. Testez la résistance de la trésorerie du conseil dans un contexte de ratio de service de la dette de 45% — si la prévision de BCREA pour 2026 se confirme, la tolérance aux retards de paiement des propriétaires se resserre. Échéance : réunion du conseil du deuxième trimestre de 2026.
5. Pour les clients de Peace River et du nord de la Colombie-Britannique, budgétez un taux d'occupation stable et une croissance modeste des loyers — considérez le signal d'inoccupation du Grand Vancouver comme propre à une région, et non à l'ensemble de la province. Échéance : mise à jour budgétaire du deuxième trimestre de 2026.
6. Actualisez la conformité des règlements administratifs sur la location en fonction du taux d'inoccupation actuel — confirmez que les règlements sur la durée minimale de location et les restrictions d'usage sont défendables avec un taux d'inoccupation de 3.5% à l'échelle de la Colombie-Britannique, et non celui de 1.2% de 2023. Échéance : avant votre prochaine assemblée générale annuelle.