Conventions de location résidentielle en C.-B. — Ce qu'il faut inclure, ce qu'il faut éviter

Une convention de location résidentielle en Colombie-Britannique n'est pas un contrat général que les parties peuvent négocier librement. Il s'agit d'un acte de nature législative, rempli partiellement par le propriétaire et le locataire, et partiellement complété automatiquement par la Residential Tenancy Act (RTA), le Residential Tenancy Regulation et le BC Human Rights Code. Ce que le propriétaire y écrit compte, mais ce qui est ajouté silencieusement au document par l'effet de la loi compte tout autant, car c'est la partie que la plupart des propriétaires novices ignorent jusqu'à ce qu'un litige aboutisse à la Residential Tenancy Branch (RTB). Ce guide parcourt l'anatomie d'un bail défendable en C.-B. : ce qui doit y figurer, ce qui ne peut y figurer même avec l'accord du locataire, et la poignée de choix de rédaction qui distinguent la paperasse d'un propriétaire professionnel de celle d'un amateur.

Commencez par le formulaire — utilisez le RTB-1

La Residential Tenancy Branch publie un formulaire standard — le RTB-1, révisé pour la dernière fois en juin 2023 — qui incorpore par renvoi les Conditions types obligatoires. Aucune disposition légale ne vous oblige à utiliser le RTB-1; un propriétaire peut rédiger sa propre convention. Mais dès que vous rédigez la vôtre, vous assumez le risque d'omettre une clause obligatoire. Toute lacune ne disparaît pas discrètement — la Condition type s'applique par l'effet de la loi en vertu de l'art. 13 de la RTA et de l'annexe du règlement correspondant, et le propriétaire perd l'occasion de formuler l'obligation en langage clair pour le locataire. Pour les propriétaires ayant un petit portefeuille, le RTB-1 constitue le point de départ le plus sûr, complété par une annexe pour les conditions propres à l'unité (restrictions relatives aux animaux, attribution du stationnement, services publics inclus, règles de l'immeuble par renvoi).

Ce qui doit figurer dans chaque convention — art. 13(2) de la RTA

Que vous utilisiez le RTB-1 ou votre propre modèle, chaque convention de location en C.-B. doit contenir : les noms légaux exacts des deux parties; l'adresse civique de l'unité locative, y compris le numéro d'unité; la date à laquelle la convention est conclue; l'adresse de contact courante du propriétaire pour la signification de documents; la date de début de la location; le loyer mensuel et le jour du mois où il est exigible; les services et installations inclus dans le loyer (buanderie, stationnement, entreposage, services publics); le montant du dépôt de garantie; et, le cas échéant, le montant du dépôt pour dommages causés par un animal ainsi que toute condition s'y rattachant. L'annexe des Conditions types — portant sur la perception du loyer, les inspections de l'état des lieux, les augmentations de loyer, la sous-location, les réparations, les invités, les serrures, l'entrée du propriétaire et la résiliation — est incorporée automatiquement.

Une convention écrite doit être signée par les deux parties et le propriétaire doit remettre au locataire une copie signée dans les 21 jours suivant sa conclusion. Le défaut de remise constitue une violation de la RTA que le locataire peut faire valoir en règlement de litige. Les conventions de location verbales demeurent valides sur le plan juridique — les Conditions types s'appliquent tout de même —, mais elles sont une source de différends évitables quant à ce qui a précisément été convenu, et elles devraient être mises par écrit à la première occasion.

Clauses que les arbitres de la C.-B. écartent

L'article 5 de la RTA est sans équivoque : une clause d'une convention de location est sans effet si elle tente de renoncer à un droit prévu par la loi ou de le limiter. Cette règle met fin à une longue liste de clauses qui apparaissent régulièrement dans les baux maison et qui échouent systématiquement à la RTB :

• Clauses de dommages-intérêts liquidés. Une clause stipulant que « si le locataire rompt le bail avant terme, deux mois de loyer sont confisqués » n'est pas automatiquement exécutoire. En vertu de la RTB Policy Guideline 4 et de la jurisprudence qui l'applique, un montant de dommages-intérêts liquidés doit être une préestimation véritable de la perte réelle au moment de la signature, et non une pénalité. Une confiscation forfaitaire ne résistera pas à l'examen.
• Déchéance du terme du loyer. L'art. 22 de la RTA interdit explicitement une clause qui, en cas de manquement au bail, rend l'ensemble du loyer résiduel immédiatement exigible. Les clauses de déchéance du terme sont nulles.
• Frais de demande et de traitement. L'art. 15 de la RTA interdit tout frais de demande. Le propriétaire ne peut pas facturer au locataire les coûts de vérification de crédit, le temps consacré à la vérification des références ou le traitement administratif. Tout frais de ce genre est recouvrable par le locataire.
• Frais d'invités et restrictions sur les invités de nuit. Les orientations de la RTB concernant les invités durant la location considèrent les frais d'invité par nuit, les clauses de plafond journalier (« pas plus de 14 nuits d'invité par année ») et les règles obligatoires d'enregistrement des invités comme des restrictions déraisonnables au droit du locataire à la jouissance paisible. Elles sont inexécutoires.
• Clauses sans enfants ou relatives à la source de revenu. L'art. 10 du BC Human Rights Code interdit les distinctions liées au logement fondées sur 17 motifs, dont la situation de famille et la source légale de revenu. Les immeubles « réservés aux adultes » (en dehors d'une exception étroite pour logements pour personnes âgées) et les conditions « revenu d'emploi seulement » sont à la fois discriminatoires et nuls.
• Renonciation au règlement des litiges. Toute clause stipulant que le locataire ne s'adressera pas à la RTB, ou accepte un arbitrage à l'extérieur de la RTB, est nulle en vertu de l'art. 5.

Un bail contenant l'une de ces clauses ne devient pas entièrement nul — seule la clause fautive l'est. Mais cela signale à tout arbitre qui en prend connaissance que le propriétaire n'a pas lu la loi, ce qui joue contre lui dans chacune des appréciations qui suivent.

Clauses de libération à terme fixe — l'exception étroite

L'un des domaines les plus mal compris de la rédaction des baux en C.-B. est la clause de libération à la fin d'un terme fixe. Depuis les modifications de décembre 2017 apportées au Residential Tenancy Regulation, de telles clauses ne sont exécutoires que dans une seule circonstance, énoncée à l'art. 13.1 du règlement : le propriétaire est un particulier qui, ou dont un membre de la proche famille, occupera l'unité à la fin du terme. La « proche famille » est définie de façon restrictive — conjoint, parent ou enfant du propriétaire ou du conjoint du propriétaire. Les frères et sœurs, les tantes, les oncles et les cousins ne sont pas admissibles. Les propriétaires constitués en personne morale et les sociétés à numéro ne peuvent pas du tout se prévaloir de cette exception. Et l'occupation prévue doit durer au moins six mois après la fin de la location; dans le cas contraire, le propriétaire s'expose à une demande d'indemnisation en vertu de l'art. 51 de la RTA.

Si l'exception ne s'applique pas, la clause de libération n'est pas nulle — la convention à terme fixe elle-même demeure valide —, mais la clause est inexécutoire, et la location se convertit automatiquement en location de mois en mois aux mêmes conditions à l'échéance du terme (art. 44(3) de la RTA). Le propriétaire ne peut pas se servir du moment de la fin du terme pour augmenter le loyer au-delà de l'augmentation annuelle permise, pour modifier la politique relative aux animaux ou pour exiger que le locataire signe une nouvelle convention. Les tentatives en ce sens par l'entremise d'un bail de renouvellement qui réintroduit une clause de libération échouent au même test de l'art. 13.1 — la signature d'un nouveau bail ne réinitialise pas et ne rétablit pas les droits à la reprise de possession.

Dépôts — ce que vous pouvez réellement percevoir

Le dépôt de garantie en C.-B. est plafonné à la moitié d'un mois de loyer, fixé au moment de la signature. Si le loyer augmente au cours de la location, le dépôt permis n'augmente pas avec lui. Le dépôt pour dommages causés par un animal est plafonné séparément à un demi-mois, et ce plafond s'applique une seule fois par location — et non par animal. Une unité permettant deux chats ne permet pas deux dépôts pour dommages causés par un animal. Les chiens d'assistance et les chiens-guides sont entièrement exemptés du dépôt pour dommages causés par un animal en vertu du Human Rights Code.

Les dépôts doivent être remis dans les 15 jours suivant la dernière des éventualités suivantes : a) la fin de la location; ou b) la remise par le locataire d'une adresse de réexpédition par écrit. L'intérêt au taux publié par la RTB s'accumule à compter de la date du paiement; en 2025, le taux était de 0,95 %, et en 2026, il a été fixé à 0 %. Si le propriétaire omet de restituer le dépôt ou de présenter une demande pour le retenir dans les 15 jours sans le consentement écrit du locataire, l'art. 38 de la RTA donne au locataire droit au double du dépôt à titre de pénalité légale. Il s'agit de la violation « accidentelle » la plus courante de la part des propriétaires, et la plus facile à éviter — restituez l'argent ou présentez une demande pour le retenir, toujours dans les 15 jours, toujours par écrit.

Ajouts de rédaction qui méritent d'être faits

Dans les limites énoncées ci-dessus, l'annexe propre au propriétaire au RTB-1 peut couvrir les conditions propres à l'unité que les Conditions types ne couvrent pas : les restrictions relatives aux animaux et les types d'animaux, les règles concernant l'usage du tabac (la C.-B. permet une clause de non-fumeur), l'attribution des places de stationnement, l'inclusion ou l'exclusion des services publics et qui est responsable de leur mise en service, les dispositions relatives aux électroménagers, le suivi des clés et des dispositifs d'accès, les heures de silence conformes aux règlements municipaux locaux, et un renvoi clair aux règlements administratifs et aux règles de la strata, le cas échéant. Une location de strata en particulier devrait joindre les règlements administratifs de la strata en annexe et faire accuser réception par le locataire; la société de strata peut infliger une amende au propriétaire pour les manquements du locataire aux règlements administratifs, et le bail constitue la chaîne de responsabilité.

Signature, remise et conservation

Les deux parties doivent signer et dater la convention, l'annexe et chaque page des règlements administratifs ou règles joints, s'il y a lieu. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie signée dans les 21 jours. Conservez l'original (ou une copie PDF complète) pendant toute la durée de la location plus le délai de prescription applicable — au moins deux ans après la fin de la location, et plus longtemps si une réclamation est anticipée. Dans un litige, le bail est le document que l'arbitre demandera en premier; son absence ou son caractère incomplet est souvent ce qui tranche le dossier.

En résumé

Un bail résidentiel en C.-B. est un document discipliné, non créatif. La loi comble la majeure partie de ce qui doit y figurer; le travail du propriétaire consiste à utiliser le formulaire RTB-1, à ajouter l'annexe étroite propre à l'unité, à éviter les six catégories de clauses nulles de plein droit et à remettre la copie signée dans les 21 jours. Les propriétaires qui rédigent systématiquement ce type de bail connaissent des périodes de vacance plus courtes, moins de litiges et — lorsqu'un litige survient — un dossier propre et défendable qui permet de trancher l'arbitrage sur les documents plutôt que sur la mémoire.