Bail à durée déterminée ou de mois en mois — lequel sert mieux le propriétaire en C.-B.

Avant le 11 décembre 2017, un bail à durée déterminée en C.-B. procurait au propriétaire un avantage stratégique important : à la fin du terme, une clause d’évacuation pouvait obliger le locataire à quitter les lieux et permettre de remettre le logement sur le marché au prix courant. C’était cette échappatoire qui permettait aux propriétaires de contourner le plafond annuel d’augmentation des loyers par le « renouvellement de bail » — signer un bail d’un an, exiger le départ, relouer. Le projet de loi 16 (la Tenancy Statutes Amendment Act, 2017) a délibérément fermé cette échappatoire. Pour la quasi-totalité des immeubles locatifs de la C.-B. aujourd’hui, un bail à durée déterminée ne permet plus de reprendre possession à l’échéance du terme. La location se convertit automatiquement en location de mois en mois aux mêmes conditions, au même loyer et selon les mêmes règles de plafond annuel. Ce guide repense le choix entre durée déterminée et mois en mois à la lumière du régime postérieur à 2017.

Ce que la modification de 2017 a réellement changé

Le Residential Tenancy Regulation a été modifié, avec effet au 11 décembre 2017, pour y ajouter l’article 13.1, qui énonce la seule circonstance dans laquelle une clause d’évacuation à l’échéance du terme demeure exécutoire : le propriétaire est un particulier (et non une société ou une compagnie à numéro) qui, lui-même ou un membre de sa proche famille, occupera le logement à la fin du terme fixe. L’expression « proche membre de la famille » est définie de façon restrictive — conjoint, père, mère ou enfant du propriétaire ou du conjoint du propriétaire. L’occupation prévue doit durer au moins six mois; si le propriétaire invoque l’exception et qu’il n’occupe pas ensuite pendant six mois, l’art. 51 de la RTA l’expose à une réclamation en indemnisation équivalant à douze mois de loyer.

Si l’exception de l’art. 13.1 ne s’applique pas, une clause d’évacuation dans le bail n’est pas nulle — la convention à durée déterminée elle-même demeure valide pour son terme — mais la clause d’évacuation en tant que telle n’est pas exécutoire. Lorsque le terme fixe expire, l’art. 44(3) de la RTA convertit automatiquement la location en location de mois en mois aux mêmes conditions que celles convenues par les parties. Ni le propriétaire ni le locataire ne signent quoi que ce soit; la conversion s’opère par l’effet de la loi.

Les trois réalités du régime postérieur à 2017

La conséquence pratique du projet de loi 16 est que trois choses qu’un propriétaire aurait pu espérer qu’un nouveau bail à durée déterminée lui permette de faire, il ne peut pas les faire :

• Il ne peut pas reprendre possession du logement vide. Signer un nouveau bail d’un an au renouvellement ne réinitialise pas le critère de l’art. 13.1. Si le propriétaire (ou un proche parent) n’a pas réellement l’intention d’occuper pendant six mois, la nouvelle clause d’évacuation est tout aussi inexécutoire que l’ancienne.
• Il ne peut pas augmenter le loyer au-delà du plafond annuel. La règle des douze mois pour l’augmentation de loyer (art. 42 de la RTA) court à compter de la date de la dernière augmentation licite, et non de la date de signature d’un bail. Un nouveau bail ne remet pas le compteur à zéro; il ne permet pas non plus une augmentation supérieure au plafond annuel.
• Il ne peut pas modifier la politique relative aux animaux, la politique relative aux occupants ni les services publics inclus. La conversion en mois en mois reporte toutes les conditions existantes. Un propriétaire qui souhaite modifier les règles doit négocier le changement avec le locataire; une modification unilatérale au moyen d’un nouveau bail est inexécutoire.

Quand une clause d’évacuation demeure exécutoire — la liste restreinte

L’exception de l’art. 13.1 mérite d’être examinée attentivement, car elle est à l’origine de la plupart des confusions chez les propriétaires :

• Le propriétaire doit être un particulier. Une société, une compagnie à numéro ou une société de personnes ne peut pas invoquer l’exception. Cela a une importance pour les propriétaires structurés en société de portefeuille : si le titre est détenu au nom d’une compagnie, aucune clause d’évacuation n’est exécutoire.
• L’occupant doit être le propriétaire lui-même ou un proche membre de sa famille — défini de façon restrictive comme le père, la mère ou l’enfant du propriétaire ou de son conjoint. Les frères et sœurs, tantes, oncles, cousins, beaux-parents autres que le conjoint, ainsi que les membres de la famille recomposée non liés par mariage, ne sont pas admissibles.
• L’occupation prévue doit durer au moins six mois. Si le propriétaire reprend possession et reloue dans les six mois, le locataire peut recouvrer douze mois de loyer à titre d’indemnisation en vertu de l’art. 51 de la RTA.
• La clause d’évacuation doit figurer dans la convention au moment de sa signature (avec paraphe dans la case du formulaire RTB-1). Elle ne peut pas être ajoutée en cours de location.

Il existe également une exception distincte pour la sous-location : lorsqu’un locataire principal sous-loue son logement pour une partie de son propre terme fixe, la convention de sous-location peut contenir une clause d’évacuation permettant au locataire principal de reprendre le logement. Il s’agit d’un droit du côté du locataire, et non du côté du propriétaire.

Avis de résiliation — comparaison des deux

Les voies pour mettre fin à une location sont presque identiques dans les deux types de bail. L’avis du propriétaire pour usage personnel (art. 49 de la RTA) exige un préavis écrit de trois mois complets (réduit par rapport à quatre mois pour les avis générés au moyen du portail Web de la RTB à compter du 21 août 2024), en plus d’un mois de loyer à titre d’indemnisation. Pour un bail à durée déterminée, un avis fondé sur l’art. 49 ne peut prendre effet avant la fin du terme — un propriétaire ne peut pas forcer un locataire à quitter en cours de terme fixe pour des motifs d’occupation personnelle. Pour le mois en mois, l’avis fondé sur l’art. 49 peut prendre effet à toute date d’échéance du loyer.

L’avis du propriétaire pour motif (art. 47) — retards répétés de paiement de loyer, dommages importants, activité illégale — est identique pour les deux types de location, avec un préavis d’un mois. L’avis pour rénovations majeures exige quatre mois, en plus d’une ordonnance de reprise de possession de la RTB, également identique. L’avis pour vente à un acheteur qui occupera personnellement le logement suit le calendrier de l’art. 49 et, pour la durée déterminée, ne peut prendre effet avant la fin du terme.

C’est sur le plan de l’avis du locataire que les deux régimes diffèrent légèrement. Dans le cadre du mois en mois, le locataire doit donner un préavis écrit d’au moins un mois civil complet, prenant effet à une date d’échéance du loyer. Dans le cadre d’une durée déterminée, la date d’effet de l’avis du locataire ne peut être antérieure au dernier jour du terme, sauf si une exception légale s’applique (violence familiale, besoin évalué de soins de longue durée) ou si le propriétaire consent par écrit à une résiliation mutuelle.

Quand la durée déterminée demeure stratégiquement pertinente

Les avantages du côté du propriétaire étant largement supprimés, les baux à durée déterminée sont maintenant surtout utiles dans des situations hors marché :

• Locations étudiantes liées à une année scolaire. Un terme fixe de septembre à avril aligne la location sur le besoin réel du locataire et permet au propriétaire de relouer le logement selon un calendrier prévisible (ou de le convertir en mois en mois si le locataire reste durant l’été).
• Locations liées à un contrat d’emploi. Un locataire titulaire d’un contrat de travail à durée définie (bourse de 18 mois, affectation de courte durée) peut préférer un terme fixe correspondant, et le propriétaire bénéficie d’une date de fin connue.
• Propriétés que le propriétaire a réellement l’intention d’occuper à l’échéance du terme. Si un propriétaire revient, par exemple, de l’étranger dans 14 mois, un terme fixe de 14 mois assorti d’une clause d’évacuation fondée sur l’art. 13.1 est exécutoire et approprié.
• Propriétés en vente ou en instance de vente. Lorsqu’une vente est prévue dans les 6 à 18 prochains mois, un terme fixe peut s’harmoniser avec la date de clôture prévue.

Quand le mois en mois est le choix par défaut le plus solide

Pour les locations du marché général en C.-B. — un appartement dans le Grand Vancouver, une maison individuelle dans la région de la Peace River, un condo que le propriétaire compte conserver à long terme — le mois en mois constitue le choix par défaut structurel le plus solide. De toute façon, la location se convertit automatiquement en mois en mois après l’expiration d’un terme fixe, de sorte que commencer ainsi économise la paperasse et les attentes mal alignées. Les droits en matière d’augmentation de loyer, les droits d’éviction et le traitement des dépôts sont tous identiques. Le locataire bénéficie d’une plus grande souplesse en matière d’avis; le propriétaire conserve tous les droits d’exécution qu’il aurait eus dans le cadre d’un bail à durée déterminée. Et il n’y a aucun risque qu’une clause d’évacuation inexécutoire, sur laquelle le propriétaire se fonde, entraîne une défaite lors d’un arbitrage de la RTB.

En résumé

Pour la plupart des propriétaires de la C.-B. en 2026, la question entre durée déterminée et mois en mois est largement tranchée : le mois en mois est le meilleur choix par défaut, parce que la durée déterminée n’offre plus les avantages de reprise de possession ou de remise à zéro du loyer qu’elle procurait autrefois. Utilisez la durée déterminée lorsque la longueur du terme correspond réellement à une limite concrète — une année scolaire, un contrat de travail, une occupation planifiée par le propriétaire, une vente en instance. Pour tout le reste, commencez en mois en mois, gérez activement la relation et laissez le plafond annuel de 12 mois sur le loyer suivre son cours.