卑詩省短期租賃規則 — 各城市主要居所要求

卑詩省《短期租賃住宿法》（STRAA）於2024年全面生效，是加拿大各省對短期租賃供應最為嚴格的限制之一。其核心規則簡單明瞭——短期租賃僅限於業主的主要居所，並可選擇在同一物業上額外加一個副套房或附屬住宅單位——惟具體實施涉及省級註冊、市政營業牌照、類別豁免，以及各市的地方性差異，這些因素對實際合法與否構成重大影響。本指南將逐一闡述此框架，以及2026年在卑詩省各主要短期租賃市場中的適用情況。

主要居所要求

根據STRAA，短期租賃住宿服務僅可在業主的主要居所內提供，或在與物業業主主要居所有關的指定位置上，不超過一個副套房或其他附屬住宅單位內提供。

「主要居所」是指業主於一個公曆年內居住時間較任何其他地點為長的住所。業主於任何時候只能擁有一個主要居所。度假屋、第二居所、投資物業，或由公司持有的單位均不屬於主要居所，在受規管地區不可作短期租賃營運。

「一個副套房或ADU」的容許範圍，是考慮到許多卑詩省住宅設有合法地庫套房、後巷屋或附屬住宅單位。業主可在主要住宅之外，將一個此類單位作短期租賃營運——但不得經營多個此類單位，亦不得經營位於另一物業上的單位。

主要居所要求的類別豁免

STRAA對下列數個土地類別豁免主要居所要求：

• 小型市鎮：人口少於10,000且距離較大市鎮15公里以外的市鎮。例子包括Tofino（人口約2,500）、Ucluelet、Fernie、Revelstoke（雖超過人口門檻，但適用山區度假勝地豁免），以及省內其他多個較小社區。
• 山區度假勝地：區域性及目的地度假勝地、卑詩省公園度假勝地、私營滑雪度假區，以及社區滑雪度假區。Whistler、Sun Peaks、Big White、Silver Star、Panorama、Fernie Alpine Resort等均在省級層面豁免主要居所要求——惟市政規則仍適用。
• 不適合全年居住的季節性住宿：未配備供全年居住設施的木屋、度假小屋及類似住宿。
• 特定土地類別：若干原住民土地、酒店及汽車旅館、符合特定條件的Bed and Breakfast營運，以及旅舍及度假村。

豁免清單出自STRAA本身，以及《短期租賃住宿規例》（Short-Term Rental Accommodations Regulation）。省級豁免並不凌駕於市政規管之上——許多獲豁免的轄區透過附例及營業牌照制度，實施其自身的短期租賃規則。

省級註冊

除地方規則外，每位於卑詩省經營的短期租賃業主均須向卑詩省短期租賃註冊處（BC Short-Term Rental Registry）註冊，該註冊處已於2024年啟用。註冊須提供：

• 業主身份證明
• 物業地址及主要居所證明（如適用）
• 地方政府營業牌照號碼（如需要）
• 每年註冊費

省級註冊號碼必須在每個預訂平台（Airbnb、Vrbo、Booking.com、直接網站）上的每個刊登上顯示。各平台有法定義務移除缺乏有效註冊號碼的刊登——並已開始一致執行此規定。未註冊而經營短期租賃屬違反STRAA，可招致行政罰則。

各城市的詮釋

溫哥華

溫哥華市全面採納省級主要居所要求。此外，溫哥華自2018年起已設有自身的短期租賃牌照制度，與STRAA並行運作。要在溫哥華合法經營短期租賃，業主須具備：在該單位設有主要居所、有效的溫哥華短期租賃營業牌照，以及有效的省級註冊號碼。即使符合所有其他規則，業主亦不得在非其主要居所的單位經營短期租賃。投資物業、第二居所及已出租的單位均被禁止。

維多利亞

維多利亞採納主要居所要求，並另行要求市政營業牌照。此組合實際上將維多利亞的短期租賃供應限於業主自住的主要居所，加上經授權的副套房或附屬住宅單位。分契式物業亦可透過附例進一步限制短期租賃。

Whistler

Whistler根據山區度假勝地類別豁免省級主要居所要求，但該市透過《旅遊住宿規例附例》（Tourist Accommodation Regulations Bylaws）實施其自身實質的短期租賃制度。在Whistler指定的旅遊區內（Blackcomb、Whistler Village及周邊地區），短期租賃僅於特定劃定分區的物業中獲准。旅遊區外，短期租賃受到嚴格限制，一般須具備市政營業牌照。業主必須就所有租賃向政府收取及繳付卑詩省銷售稅（PST）及市政及區域地區稅（MRDT）。

Kelowna

Kelowna在2024及2025年期間遵從省級主要居所要求，隨後行使退出選項，並於2026年6月1日生效。Kelowna的業主在申請省級短期租賃註冊時，已無需再滿足省級主要居所要求——惟地方性的Kelowna規則仍然適用，該市亦有其自身的分區、牌照及密度管制。此項退出使Kelowna成為卑詩省整體趨勢中的一個顯著例外。

素里、本拿比、列治文及其他大溫市鎮

採納省級主要居所規則。大部分亦有程度不一的市政短期租賃附例，數個市鎮在獨立屋分區內實質上禁止短期租賃。

Squamish、Pemberton

受省級規則規管（人口超過10,000，並鄰近較大市鎮）。兩地均有地方短期租賃附例。

Tofino、Ucluelet

根據小型市鎮豁免，免受省級主要居所要求規管。兩個社區均透過營業牌照及分區制度，實施實質的市政短期租賃制度。

Fernie、Revelstoke、Golden、Kimberley

情況各異。山區度假勝地豁免在某些情況下適用。各市皆運作其自身的市政制度。

分契式物業附例作為另一獨立限制

獨立於省級及市政規則之外，分契式物業法團可根據《分契式物業法》（Strata Property Act）通過附例，限制或禁止分契單位的短期租賃。大部分卑詩省分契式物業——尤其是住宅樓宇——已全面禁止短期租賃，或將其限於最低住宿日數（通常為30或60日以上）以實質杜絕Airbnb式經營。即使一項短期租賃在省級及市政法律下獲准，亦可能被分契附例禁止，且分契法團可就違反行為處以罰款。

執法及罰則

STRAA的執法由省政府（管理註冊處、與平台合作移除違規刊登、對個人處以每次違規每日最高$5,000、對公司最高$10,000的行政罰款）與市政府（執行本地營業牌照及分區規定，並設有各自的罰則表）分擔。預訂平台已成為主要的執法樽頸——Airbnb、Vrbo及Booking.com現時均要求在建立刊登時提供有效的省級註冊號碼及市政牌照號碼（如適用），並均設有平台方偵測或監管機構通知後移除違規刊登的程序。

業主及潛在投資者應採取的行動

1. 判斷您的物業是否符合主要居所測試。若不符合，該物業在受規管地區（即卑詩省大部分地區）不可作短期租賃營運。
2. 查核市政規則。即使屬於獲省級豁免的類別，市政附例可能較省級法律更為嚴格，且通常如此。
3. 查核分契附例。若物業位於分契式物業內，分契附例往往是具約束力的限制。
4. 向省級註冊處註冊，並在所有刊登上顯示註冊號碼。
5. 就所需稅項登記收取（PST、MRDT，以及適用情況下的GST）。
6. 投購適合短期租賃用途的保險——大部分業主保單並不承保商業性短期租賃用途，須附加條款或專門保單。

結語

卑詩省的短期租賃制度在設計上具限制性——政策原意是將房屋供應由短期租賃重新導向長期租賃。對於設有合法副套房的業主自住主要居所而言，短期租賃在卑詩省大部分地區仍屬可行，惟須取得市政牌照及繳付相關稅項。對於業主不自住的投資物業而言，短期租賃在特定獲豁免轄區以外基本上被禁止。豁免架構錯綜複雜且不時變動——Kelowna的退出選項是最新一項重大轉變——因此任何業主或投資者在刊登前均應確認最新規則。