卑詩省分契式物業附例 — 管委會可以及不可以執行的範圍

何者具執行力——附例、規則及《Act》本身

SPA 區分附例 (bylaws) 與規則 (rules)，此區分對執行至關重要。附例是分契式物業的根本規則，於田土註冊處 (Land Title Office) 登記，只能於業主大會以 3/4 票通過才能修改。規則則是管委會根據第 125 條制訂的運作規則，不得與附例有所牴觸，並須於下一次業主大會以多數票通過確認。除非分契式物業已登記替代附例，否則 SPA 附表 A 的《標準附例》按預設適用。根據《標準附例》第 23 條，違反附例的罰款上限為 $50，違反規則的罰款上限為 $10，持續違反可每七天罰款一次。

有一項法定例外甚為重要。根據《Strata Property Regulation》第 7.1 條，設有限制或禁止短期出租附例的分契式物業，可就持續違反行為處以每日最高 $1,000 的罰款——並非每七天。此規定之所以存在，是因為若罰款未能達到或超過違規住宿的每日收入，短期出租禁令便毫無意義。短期出租以外的事項，仍適用七天節奏。

程序——第 135 條

SPA 第 135 條是執行程序的骨幹。在管委會向業主或租客處以罰款，或要求其支付補救違規的費用之前，管委會必須：

1. 向業主或租客發出書面通知，說明指稱違規的詳情，包括所指稱違反的具體附例或規則，以及相關行為的日期與性質。
2. 提供合理機會回應投訴，若業主提出要求則包括以聆訊方式進行。聆訊必須於業主提出要求後四星期內由管委會召開。
3. 在考慮回應後，決定是否處以罰款。
4. 在作出決定後盡快以書面通知業主或租客有關決定。

上述每一步驟均屬獨立要求。未經初步書面通知而處以的罰款不具執行力。未提供回應機會而處以的罰款不具執行力。未於決定後發出書面通知而處以的罰款亦不具執行力。CRT 每年都會僅憑這些程序上的理由，撤銷相當數量的分契式物業罰款，無論相關行為實際上是否構成違反附例。

實務上「合理回應機會」的含意

實務上，投訴信應給予至少 14 天時間作書面回應，指稱違規情況較複雜者則應給予更長時間。若業主要求聆訊，管委會必須於四星期內安排。聆訊無需具對抗性——多數情況下只是業主出席下一次管委會會議加以解釋。管委會其後應進行商議 (商議本身業主不應在場)，並迅速發出書面決定。決定應概述投訴內容、業主回應、管委會理據及結果。

管委會不可以做的事

若干聽來合情合理的執行做法，實際上屬禁止或不具執行力，倚賴這些做法的管委會會在 CRT 敗訴。

• 追溯性罰款。罰款只能在遵循第 135 條程序後才可處以。若投訴信寫明「我們已就您上月事件罰款 $50」，在程序上即屬有瑕疵——罰款不可追溯至通知及回應步驟之前。
• 無對應附例下的罰款。管委會有時會就分契式物業視為不當但實際上沒有任何附例涵蓋的行為處以罰款——例如露台上的寵物、特定停車行為、未在噪音附例涵蓋時段內的噪音。若無附例或規則訂明所禁止的行為，即無違規可罰。
• 高於《標準附例》上限的罰款。除非分契式物業已在法定限額內登記提高罰款的附例，否則仍適用 $50 附例 / $10 規則 / 七天節奏。
• 選擇性執法。對某位業主的行為執行附例，而在其他業主身上容忍相同行為，是 CRT 裁決對分契式物業不利的最常見單一原因。若寵物長期在共用物業上未繫繩而管委會只罰款其中一位業主，CRT 通常會撤銷該項罰款。
• 報復性執法。在業主提出 CRT 爭議或公開批評管委會後不久，就無關行為對其罰款，會產生報復的推論。此類做法極難辯護，CRT 若認定屬報復，會判令分契式物業支付訟費。

追討未繳罰款

已適當處以但未繳付的罰款構成欠付分契式物業的債務。根據 SPA 第 116 條，分契式物業在完成適當程序後，可就特定未繳金額向分契式物業單位 (strata lot) 登記留置權 (lien)。就罰款而言，當罰款屬最終且具執行力的金額，並已向業主發出適當通知後，分契式物業即可登記留置權。另一方法為，分契式物業可向 Civil Resolution Tribunal 申請命令要求付款——CRT 對分契式物業申索具管轄權，不受一般小額索償爭議所適用的 $5,000 小額法庭上限規限。追討罰款本身並無時效期限，但追收上的實際拖延會讓業主得以主張怠於行使權利 (laches) 或默許 (acquiescence)，故應予以避免。

CRT——其可以及不可以做的事

Civil Resolution Tribunal 是幾乎所有分契式物業爭議的主要審理機構。其管轄權涵蓋附例執行、管委會不公或恣意行為、受影響業主提出的未予執行申索、關於分契式物業管理費及特別徵費的爭議等多項事宜。就大多數分契式物業事宜而言，CRT 的管轄權並無金額上限。程序以網上及書面為主，較複雜的案件可採用親身口頭聆訊。CRT 裁決具約束力，可如法庭命令般執行。

CRT 不能修改附例本身——只有業主以 3/4 票通過才可修改。CRT 不能命令分契式物業以與附例要求不同的方式舉行選舉；僅能執行現行規則。CRT 通常會就屬管委會酌情範圍內的合理判斷予以尊重——但前提是管委會在作出決定時確實遵循了所需程序。

結論

執行是一門紀律。發出載明詳情的書面通知、提供真實回應機會、如有要求則舉行聆訊、進行商議、發出書面決定，並在每位業主之間一致地適用附例。遵循此流程的管委會所處以的罰款能夠站得住腳。跳過步驟、選擇性適用規則或罰款超出上限的管委會，則將案件輕易奉上給 CRT 撤銷罰款，最壞情況下更會判令分契式物業支付訟費。附例是社區的規則——但只有在遵守執行程序的前提下方然。