卑詩省置業者撤銷期 — 三日冷靜期窗口

卑詩省是加拿大首個就二手住宅物業交易訂立法定冷靜期的省份。《Property Law Act》第42條，連同《Home Buyer Rescission Period Regulation》（BC Reg 175/2022），於2023年1月3日生效，賦予所涵蓋住宅物業之每位買方三個工作天內以任何理由撤銷合約之權利。一旦了解倒數計時如何計算及哪些情況不適用，整套機制其實相當清晰。然而，在實施頭三年期間，大部分有關該規例的爭議都圍繞時限問題——第一日從何時起算、哪些假期計算在內、以及0.25%費用如何從訂金中扣除。本文將就規例之實際運作逐一說明。

規例條文及查閱位置

撤銷權本身由經修訂之《Property Law Act》（RSBC 1996, c.377）s.42設立。至於程序細節——三日撤銷期、0.25%費用、送達規則及豁免事項——則載於《BC Reg 175/2022, the Home Buyer Rescission Period Regulation》。BCFSA（卑詩省金融服務管理局）負責監管必須披露此項權利之地產持牌人，並發佈消費者及業界指引。該規例自2023年1月3日原定生效日以來並無修訂。

三個工作天之倒數計時如何運作

撤銷期為三個工作天。工作天指任何並非星期六、星期日，或不屬《Interpretation Act》s.29所界定之卑詩省法定假期的日子。撤銷期由要約獲接納後一日起算——接納當日本身並不計算在內。撤銷期於第三個工作天太平洋時間晚上11:59結束。

BCFSA指引中之兩個示例：

• 星期一接納：撤銷期為星期二、星期三、星期四。撤銷通知須於星期四晚上11:59前送達。
• 星期四接納：撤銷期跳過星期六及星期日，為星期五、星期一、星期二。通知須於星期二晚上11:59前送達。

在撤銷期窗口內出現的法定假期，每個假期會將截止期延後一天。例如星期四接納要約而翌日為Good Friday法定假期，買方獲得星期一、星期二、星期三作為撤銷期——須於星期三晚上11:59前送達。買方及持牌人應於要約獲接納當下精確計算截止時間，寫於合約之上，切勿依賴粗略估算。

0.25%費用——如何計算與支付

若買方行使撤銷權，買方須向賣方支付相當於樓價0.25%之費用。計算方式機械化：

• $500,000樓價 → $1,250費用
• $1,000,000樓價 → $2,500費用
• $2,500,000樓價 → $6,250費用

費用比率由規例固定——任何一方均不得協商提高或降低該比率。若已支付訂金且由賣方代理之經紀行信託戶口持有，該費用會從訂金中扣除並支付予賣方，餘額則迅速退還買方。若未支付訂金，買方須於送達撤銷通知後14日內直接向賣方支付該費用。

賣方不得拒絕撤銷。撤銷屬法定權利，並非賣方可選擇接受或拒絕之合約許可。賣方唯一可獲取的是0.25%費用。

適用範圍與豁免

該權利適用於以下物業之買賣合約：獨立屋；半獨立屋；鎮屋及分契物業單位；雙拼屋；附建於土地上之預製房屋（不包括位於租賃地段者）；以及《Real Estate Development Marketing Act》（REDMA）下包含住宅佔用權之合作社權益。並不適用於商業、空地、農業或工業物業。

BC Reg 175/2022下之具體豁免項目為：

• 位於租賃土地上之住宅物業，包括位於租賃地段之預製房屋，以及位於官地或原住民租賃土地上之住宅物業
• 住宅物業之租賃權益
• 於拍賣中出售之物業
• 根據法庭命令或法庭監督下出售之物業（止贖出售）
• 由REDMA s.21所涵蓋之購買——附有發展商披露聲明之預售新樓盤，該等交易另行享有為期七日之撤銷期
• 買賣合約之轉讓——承讓人不會獲得新的HBRP權利

買方如何行使該權利

撤銷必須以書面通知於第三個工作天晚上11:59前送達賣方。通知須載明：物業之地址或地段識別號碼；買方姓名及簽署；每位賣方之姓名；以及行使該權利之日期。送達方式包括以掛號郵件寄至合約所載賣方地址、以傳真發送至合約所載傳真號碼，或以電郵（並請求閱讀回條）發送至合約所載電郵地址。送達可於非工作天進行——例如星期六，惟須在三個工作天窗口期內。

毋須提供任何解釋、理由或原因。買方可因融資失敗、改變主意、驗樓發現不滿之事，甚或無任何明確理由而撤銷合約。法例本身刻意設計為無條件性質。

與subject條件及REDMA之關係

HBRP屬獨立法定權利，與雙方可能於合約中協商加入之subject條件（即「subjects」）並行運作，而非取代之。買方可同時擁有subject-to-financing、subject-to-inspection、subject-to-strata-review等條款連同三日HBRP權利。即使是subjects-off（無條件）要約，仍然附帶HBRP窗口期。兩者屬獨立層次之保障。

HBRP並不重疊之領域為新預售公寓單位之購買。REDMA s.21賦予預售樓盤單位買方七日撤銷期，由(a)收到發展商披露聲明及簽妥收訖確認書之日，或(b)合約獲接納之日，兩者中較後者起算。重要的是，REDMA下之撤銷無須繳付任何費用——預售買方可於七日內零成本退出。基於此因，由REDMA s.21所涵蓋之預售購買獲豁免於HBRP之三日／0.25%機制。

地產代理須披露之事項

BCFSA要求地產持牌人作出兩項HBRP披露：於提供予所有客戶之Disclosure of Representation in Trading Services表格內作一般性提述，以及於要約準備或呈交時作具體之HBRP披露。具體披露須涵蓋不可放棄性、撤銷期之計算方式、費用之確實金額、訂金抵銷機制，以及豁免清單。未能披露屬BCFSA針對該持牌人之合規事項，並可能影響持牌人就有關交易收取佣金之權利，前提為買方能證明若曾作出披露則必會行使撤銷權。

總結

卑詩省置業者撤銷期屬狹義但無條件之權利：三個工作天、0.25%費用、不可放棄、涵蓋二手住宅物業，但不包括商業或預售新樓盤。買方應於要約獲接納當下即知悉截止期。賣方及上市代理應為可能出現之撤銷作好準備，並了解訂金退還之運作方式。雙方持牌人均必須於適當時間披露該權利。該規例自2023年1月3日起一直保持穩定，自實施以來並無修訂——上述機制即為2026年現行運作之機制。