2026 年卑詩省:物業價值下跌,分層物業業主面臨日益加重的儲備金壓力

按樓宇類型劃分的營運成本與收入

我們首先說明公開紀錄中欠缺的資料。目前沒有任何監管機構、統計機構或省級部門發布涵蓋全省、經過核實的分層物業營運成本或每個單位每月分層物業費用的數據系列。在編撰本報告的過程中,我們未能從 BC 省政府、Statistics Canada 或 Condominium Home Owners' Association of BC(CHOA)找到此類數據。購屋指南及地產經紀網站上出現的每平方呎費用範圍,並非來自附有說明方法的已發布調查,不應在週年大會(AGM)或糾紛中當作基準引用。管理委員會若要將預算與「市場」比較,應以本身經審計的歷史數據及折舊報告為對照,而非部落格上的數字。

公開數據能夠顯示的是分層物業樓宇的收入方面,並且清楚呈現不同樓宇類型之間的差異。CMHC 2025 年 10 月的租賃市場報告提供了兩項針對大溫哥華的比較:

• 空置率。温哥華 CMA 的專業興建出租物業空置率為 3.7%,而放租的分層住宅公寓空置率僅為 1.5%。
• 租金。專業興建出租物業的兩房單位平均租金為 $2,363,上升 2.2%;兩房分層住宅公寓的平均租金則為 $2,900。

對擁有分層單位的業主而言,分層住宅公寓租賃市場較同區的專業興建出租物業更為緊俏,租金也更高。這在一定程度上緩衝了分層物業費用及特別徵費上升所帶來的壓力,但並不能完全抵銷。

在大溫哥華以外,CMHC 2025 年 10 月的數據顯示各市場的變化速度不一:

• Victoria CMA:空置率為 3.3%,兩房平均租金為 $2,120。
• Kelowna CMA:空置率為 6.4%。平均租金方面,開放式單位為 $1,395,一房為 $1,596,兩房為 $2,118,三房為 $2,895。
• Kamloops CMA:空置率降至 1.2%,兩房平均租金上升 9.7%,至 $1,679。
• Nanaimo CMA:空置率為 2.2%。
• 較小型社區:人口達 10,000 或以上的 BC 社區,平均空置率為 3.5%。

CMHC 亦指出,全省的叫租價在兩年內下跌 8.5%,並將需求轉弱歸因於聯邦政府對臨時居民的限制。

在成本方面,最接近的公開指標是 Statistics Canada 的住宅樓宇建築價格指數(Building Construction Price Index)。該指數衡量的是新建工程的成本,而非維修成本,但仍可作為分層物業承建商轉嫁的人工及物料價格的有用參考。該指數涵蓋的兩個 BC 城市走勢明顯分歧。Victoria 在 2025 年首兩個季度各上升 1.8%,第三季度再升 1.4%。Vancouver 在首兩個季度分別上升 0.8% 及 0.9%,第三季度升 0.1%,第四季度則下跌 0.3%。島上的管理委員會應預期,承建商的報價將持續以快於Lower Mainland管理委員會所面對的幅度上升。

保險費與自負額

經歷數年的嚴重動盪後，BC 省的分層物業保險市場已出現轉向。經紀公司 HUB International 與 Acera 在其 2026 年展望中，均形容目前為軟市場：保險公司承保能力充裕，並正為爭取業務而互相競爭。許多維護良好、理賠紀錄良好的大廈，保費有所下調。經紀公司亦指出，董事及高級職員責任險、設備故障險、法律保障險及超額犯罪險的費率均有下降。然而，這種緩和並不均衡。近期有理賠紀錄或位處較高風險地區的大廈，未必能受惠。兩家經紀公司均表示，在 2025 年底 BC 省南部發生惡劣天氣及水災後，保險公司仍在嚴格審視水患及洪水風險。

我們未能找到 BC Financial Services Authority（BCFSA）、Insurance Bureau of Canada 或 CHOA 發布的 2025–2026 年度保費系列數據，因此本報告不提供全省平均保費變動幅度。對於您所見到的任何按年百分比變動數字，在管理委員會據以決策前，應先追溯至其原始來源。

自負額是改善最為明顯的一環。根據 stratareports.ca（一家分析分層物業文件的供應商，並非監管機構）的資料，2025 年續保時，BC 省分層物業水損自負額的中位數為 $25,000。其分析顯示，自負額中間一半的上限為 $50,000，較 2023 年續保水平明顯下降。經紀公司亦指出，部分分層物業獲提供降低水損自負額的方案。較舊的大廈及有損失紀錄的大廈，仍普遍面對高出許多的自負額。第三方資料雖列出這些大廈的相關數字，但我們無法追溯至 BCFSA 的任何刊物，因此在此不予轉述。

自負額不僅關乎管理委員會，也直接影響業主。當分層單位內發生漏水時，分層物業通常可根據其附例，將自負額轉由責任業主承擔。$25,000 的自負額雖低於近年水平，但仍高於許多業主個人保單的承保額。出租業主應檢查其單位業主保單，是否涵蓋分層物業現行水平的自負額分攤。他們亦應要求租客自行投保家居財物及責任保險。

應對價值下跌的儲備基金供款

這是 2026 年報告的核心要點。自 2024 年 7 月 1 日起生效的《分層物業規例》(Strata Property Regulation)修訂,改變了 BC 省分層物業對資本工程的規劃方式:

• 擁有五個或以上單位的分層物業,必須每 5 年取得一份折舊報告。
• 不得再透過業主每年投票表決而無限期押後該報告。
• 每份報告必須預測 30 年內的維護、維修及更換成本,並說明所採用的利率及通脹假設。
• 每份報告必須列出至少 3 種現金流資金模式(Province of BC / BCFSA)。
• 報告必須披露目前應急儲備基金(CRF)的結餘(扣除已批准但尚未動用的支出),以及該基金目前的注資方式。

實際上,業主比以往任何時候都更清楚地看到儲備基金的不足程度。

差距可能相當大。Castanet 報道的一份近期報告警告指,與預計的資本需求相比,BC 省大多數分層物業的資金準備不足,而許多資金不足的大廈在未來十年將面臨大額特別徵費。我們無法追溯該報告的原始作者,因此不引述其數字。不過,其方向與新的折舊報告制度旨在揭示的情況一致。

這些更高的儲備基金要求,恰好在價值下跌之時出現,各區數據也反映了這一點。2026 年 BC Assessment 評估名冊反映的是 2025 年 7 月 1 日的市場價值。

• Metro Vancouver。典型分層物業價值在 Vancouver 下跌 3%,在 Burnaby、Coquitlam 及 New Westminster 下跌 4%,在 Richmond 下跌 6%,North Shore 各市鎮則下跌 2%。
• Fraser Valley。Surrey 下跌 7%,White Rock 下跌 6%。BCREA 的區域預測顯示,2026 年 Fraser Valley 的銷量將下降 4.5%,平均價格下降 4.4%。至於 Greater Vancouver,預測平均價格將下降 2.4%。
• Vancouver Island。價值大致持平。Victoria 下跌 2%,Langford 下跌 1%,Saanich 不變,Nanaimo 上升 2%,Sidney 上升 3%。
• Okanagan。該區表現參差。Kelowna 下跌 1%,Penticton 及 Vernon 不變,West Kelowna 上升 4%。

價值下跌對儲備基金至關重要,因為業主的物業權益是特別徵費的後盾。如果 Surrey 或 Richmond 某大廈的業主,其單位已經貶值,現在又面對顯示資金缺口的折舊報告,那麼他們以單位作抵押借貸的空間較小,投票支持徵費的意願也較低。這些市場的管理委員會應預期週年大會(AGM)上的表決會更加困難。相比於構件失效後一次性徵收大額特別徵費,穩定且可預期地提高 CRF 供款更容易獲得通過。

Peace River 及 BC 東北部。Sterling 在 Fort St. John 和 Dawson Creek 的客戶處於不同的處境。在 2026 年評估名冊上,Fort St. John 的典型分層物業價值上升 6%,Dawson Creek 上升 5%。North Central BC 的評估總值達 $104.7B(BC Assessment),而 BC Assessment 形容north central 市場穩定。該地區並不跟隨 Lower Mainland 的週期。這裡的需求更多取決於資源行業的就業及大型能源項目,而非移民或樓花融資。我們未能找到有關 Fort St. John 或 Dawson Creek 租賃空置率或大型項目就業的最新且經核實的公開數據,因此東北部的業主在調整租金前,應直接查證當地情況。有一個日期適用於此:Peace River 的分層物業屬於「BC 其他地區」的折舊報告期限。價值上升為北部的管理委員會提供了一個窗口,可在業主仍有物業權益之時積累儲備,以應對 2027 年 7 月 1 日的期限,屆時將出現南部現正面對的同類資金缺口披露。

資本開支:成本壓力所在

目前並無任何公共機構發布全 BC 省分層物業資本開支按類別劃分的統計。CHOA、BCFSA 及省政府均未發布此類資料,我們亦未找到列明研究方法的獨立調查。由於缺乏可核實的數據,本報告不按支出金額對各資本項目類別進行排序。管理委員會應根據現行折舊報告(depreciation report)中的組件清單,自行訂定資本項目的優先次序。對大多數分層物業而言,這些項目包括建築外殼、屋頂、機電及水管系統、升降機,以及停車場防水膜。

公開數據所顯示的,是建築成本的走勢,而且各地區有所不同。Statistics Canada 的住宅建築價格指數(Building Construction Price Index)顯示,Victoria 在 2025 年每個我們已取得經核實數字的季度均錄得上升:首三季分別為 1.8%、1.8% 及 1.4%。Vancouver 的升幅則在年內逐步收窄,上半年分別為 0.8% 和 0.9%,第三季降至 0.1%,第四季則下跌 0.3%。對 Lower Mainland 的管理委員會而言,這是多年來合約價格可能趨於平穩的首個跡象。一直延遲招標外殼或屋頂工程的分層物業,可能會發現目前的投標報價比近年更具競爭力。在 Vancouver Island,建築成本通胀仍然遠高於前者,延遲施工需付出實質代價。

有兩項監管事項會影響資本規劃。第一,根據 AIBC 的指引,BC Building Code 的新抗震條文適用於新建建築及改建工程。現有建築並不會被自動要求升級,但若分層物業展開大型改建工程,應向其顧問查詢該工程是否會觸發規範升級要求。第二,市政府附例可能設有超出省級規範的外殼升級觸發條件,City of Vancouver 的建築附例即為一例。在批准外殼工程的範圍之前,管理委員會應確認適用的地方規則。

資金安排同樣重要。根據省級法律框架,若最新的折舊報告建議進行有關工程,動用應急儲備基金(contingency reserve fund)只需獲得過半數票通過;否則須獲得特別多數票通過。這是保持折舊報告時刻更新的實際理由:報告中若列明該項目,從儲備金撥款所需的票數門檻便會降低。徵收特別費用(special levy)仍須獲得特別多數票通過。若徵費決議獲得過半數票支持但未達該門檻,《Strata Property Act》容許分層物業向 BC Supreme Court 提出申請。法院僅在有關工程為安全所需,或為防止重大損失或損毀時,才可批准該徵費。

法規動態

本年度最主要的法規變動，是儲備金規劃由自願性質轉為強制性質。以下五項發展將影響各管理委員會在本年度週年大會（AGM）季節須採取的行動。

1. 首個折舊報告（depreciation report）的期限已經屆滿。位於 Metro Vancouver、Fraser Valley 及 Capital Regional District 內、單位數目達五個或以上的分層物業，若尚未取得報告，或僅有一份 2021 年之前取得的報告，須於 2026 年 7 月 1 日前取得新報告。此期限不適用於僅能以船或飛機抵達的島嶼（Province of BC / BCFSA）。法例並未設定自動罰款。然而，業主、租客、承按人或其他有利害關係的人士，可向法院申請頒令，要求分層物業遵從規定。期限：已屆滿。尚未取得報告的管理委員會應立即委託編製，並將所採取的步驟記錄於會議記錄中。
2. BC 省其他地區多一年時間。位於 Okanagan、Interior、北部地區（包括 Fort St. John 及 Dawson Creek）以及 CRD 以外的 Vancouver Island 地區的分層物業，須於 2027 年 7 月 1 日前遵從規定。隨著期限臨近，合資格的報告編製人員預計將難以預約。期限：2027 年 7 月 1 日。
3. 5 年週期取代舊有的 3 年週期，且不得延後。根據自 2024 年 7 月 1 日起生效的規則，報告每 5 年須更新一次，並不可再由業主投票延後。報告必須包含 30 年預測及至少 3 種資金籌措模式（Province of BC / BCFSA）。僅限名列訂明名單內的專業人士方可編製報告，而省政府其後在法規更新中擴大了該名單。期限：持續進行，每 5 年一次。
4. 新成立的分層物業將由發展商出資設立儲備金。對於在 2027 年 7 月 1 日或之後成立、單位數目達五個或以上的分層物業，發展商須向應急儲備基金（CRF）注入最少 $5,000 另加每個單位 $200 的款項，上限為 $30,000（BCFSA）。於 2027 年落成的預售單位買家，應確認披露聲明書中載有此項款項。期限：於 2027 年 7 月 1 日或之後成立的分層物業。
5. 分層物業經理的信託帳戶管理仍受 BCFSA 監管。根據《房地產服務法》（Real Estate Services Act），分層物業管理經紀公司必須將每名客戶的營運資金、CRF 款項及特別徵費分別存放於獨立的信託帳戶，並每月進行對帳（BCFSA 指引）。管理委員會有權查閱該等對帳記錄。期限：於每季財務審閱時索取。

糾紛亦在增加。Civil Resolution Tribunal 的 2024/25 年度報告顯示，分層物業的申索個案略有增長，積壓案件亦不斷累積。CRT 將積壓情況歸因於資源有限，而 2025 年秋季的員工罷工行動令結案速度進一步放緩。就徵費、附例或維修與業主發生糾紛的管理委員會，應預期裁決速度會較以往為慢，並應由一開始便保存詳盡的書面記錄。

2027 年展望

BCREA 的《2026 年第三季度更新》預測，2026 年 BC MLS 住宅銷售量為 69,325 宗，按年下降 1.2%；2027 年將回升至 74,500 宗，增幅為 7.5%。該報告預測 2026 年平均售價為 $941,800，下降 1.2%。此數字較第二季度更新略有上調，當時預測銷售量為 68,700 宗，下降 2.1%，平均售價為 $939,800，下降 1.4%。BCREA 首席經濟師形容市場復甦已經展開，但步伐緩慢、漸進。BCREA 指出，活躍放盤量接近 2015 年以來的最高水平，加上新建住宅庫存偏高，仍然對價格構成壓力。Bank of Canada 在 2026 年全年維持政策利率不變，並警告通脹的上行風險已經增加。分層物業管理委員會（strata council）不應預期借貸成本下降，以減輕業主承擔特別徵費（special levy）的壓力。

對分層物業業主而言，市場緩慢復甦意味著 Lower Mainland 及 Fraser Valley 大部分地區的物業價值，不大可能升得足夠快，以抵銷 2027 年較高的儲備金供款。對業主而言，Kelowna、Metro Vancouver 的專門興建租賃物業及 Victoria 的空置率按歷史標準而言偏高，因此不論省級加租上限如何，加租都將更難落實。在 Vancouver Island，物業價值較為穩定，但建築成本的升幅快於 Vancouver，承建商的報價因此會更高。在 Peace River 地區，物業價值正在上升，而 2027 年的期限尚未來臨，讓管理委員會有最大空間提早採取行動。

1. 將折舊報告的資金模型列入週年大會議程。管理委員會應向業主提出全部 3 種規定的資金模型，而非僅提出成本最低的一種，並在會議記錄中載明預算採用哪一種模型。期限：您的 2026–2027 年度週年大會。
2. 按計劃分階段增加應急儲備基金（CRF）供款。每年小幅上調，比緊急徵費更容易獲得通過，尤其是在 Surrey、Richmond 及其他分層物業價值下跌的市鎮。期限：下一個年度預算。
3. 如果您位於 Lower Mainland 及 CRD 以外，請立即預約合資格的報告編制人員。Okanagan、Interior、Island（CRD 以外）及 Peace River 的分層物業，在期限前都會爭用同一批編制人員。期限：July 1, 2027。
4. 如果貴大廈的索償記錄良好，請重新向市場詢價投保。經紀的展望報告形容保險市場處於疲軟週期。請要求您的經紀提供其他報價，並提出降低水損自負額的方案。期限：續保前 90 天。
5. 在建築成本已趨平穩的 Lower Mainland 市場招標進行資本項目。Statistics Canada 的 Vancouver 住宅建築價格指數在 2025 年第四季度下降，因此投標報價可能比近期週期更具競爭力。期限：2027 年施工季節之前。
6. 對照分層物業的自負額，檢查每位出租業主的保險。業主應確認其單位業主保單涵蓋自負額攤付，並確保每份租約都要求租客自行投保家居財物及責任保險。期限：每次續租時。