卑詩省三層空置稅疊加架構 — 溫哥華 EHT、卑詩 SVT,以及聯邦 UHT 的終結

直至 2025 年底為止,卑詩省住宅物業業主面對三項互相重疊的空置及未充分使用住房稅項 — 市政層級的溫哥華空置物業稅 (EHT)、省級的卑詩投機與空置稅 (SVT),以及聯邦層級的聯邦未充分使用住房稅 (UHT)。聯邦層級已於 2025 年度預算中被取消,2025 年 11 月提交的 Bill C-15 確認 2025 曆年及之後並無 UHT 應付稅款,亦毋須提交申報表。省級及市政稅項則繼續維持。本指南將逐一介紹兩項卑詩省稅項的 2026 年申報週期、聯邦層面的變動,以及就同時在兩個司法管轄區持有物業的業主而言,相對於多倫多 VHT 的整體情況。

聯邦 UHT 廢除 — 實際變動內容

聯邦未充分使用住房稅於 2022 年推出,適用於非居民、非加拿大籍業主(及某些加拿大實體)持有未充分使用住房的情況。此稅項相對於其稅收收入所產生的合規負擔明顯過重,受到專業會計師及房地產業界的廣泛批評,其後透過豁免措施逐步縮減,最終被完全取消。

於 2025 年 11 月 4 日提交的 2025 年度預算,建議修訂以取消 2025 曆年及其後年度的 UHT。2025 年 11 月 18 日提交的 Bill C-15 確認 2025 曆年或之後的任何曆年均不需繳付 UHT 或提交 UHT 申報表。此項廢除並不影響 UHT 於 2022、2023 及 2024 曆年的適用性 — 於該等年度須提交申報的業主仍須繼續履行申報義務,而 CRA 對過往年度申報的執法亦會繼續。2024 年度申報(於 2025 年 4 月 30 日到期)為 UHT 義務存在的最後一個年度。

對卑詩省業主而言,此項廢除移除了主要影響擁有非加拿大實益擁有權架構、外國公民身份或某些企業或信託持有結構業主的聯邦層級。此舉並不影響省級或市政空置稅,該等稅項仍完全生效。

卑詩投機與空置稅 (SVT) — 2026 年申報週期

SVT 適用於卑詩省指定應稅地區內的住宅物業業主,包括大溫哥華地區、首府地區 (大維多利亞)、基隆拿 (Kelowna) 及西基隆拿 (West Kelowna)、納奈莫 (Nanaimo) 及蘭茨維爾 (Lantzville)、阿博斯福 (Abbotsford)、奇利瓦克 (Chilliwack)、米遜 (Mission)、斯闊米甚 (Squamish),以及近期擴展所新增的數個較小社區。所有於此等地區持有應稅住宅物業的業主均須每年申報,即使該物業為主要居所並獲豁免稅款亦不例外。

就 2025 課稅年度(於 2026 年申報)而言,稅率結構為:加拿大公民及永久居民如並未以該物業作為主要居所居住,亦未將其出租至少六個月者,稅率為 0.5%;外國業主及未繳納全球收入稅的業主則適用較高稅率。自 2026 課稅年度起,稅率將提升至加拿大公民及永久居民 1%,以及外國業主及某些未繳納全球收入稅持有人 3%。

申報信件將於 2026 年 1 月寄發至應稅地區內所有業主。申報須於 2026 年 3 月 31 日前完成。未作申報的業主將被視為須按物業評估值繳納最高適用稅率 — 就典型大溫哥華獨立屋而言,此預設處理可高達數萬元。業主可透過省府稅務網站或以信件內所附憑據致電方式完成網上申報。

常見豁免包括主要居所(最為常見)、於該年度內至少六個月由租客入住(並以不少於一個月的租約支持),以及各類生活事件豁免(裝修、離婚、醫療護理、工作相關離開)。每項豁免須有特定證據 — 租客入住須有租約、裝修須有建築許可證及承建商發票等 — 而該等證明文件會在稅務審核時被要求提供,而非申報時。

溫哥華空置物業稅 (EHT) — 2026 年申報週期

溫哥華 EHT 僅適用於溫哥華市範圍內的住宅物業(不包括大溫哥華其他市鎮 — 本拿比、列治文、素里等均無同等市政稅項)。所有於溫哥華持有住宅物業的業主均須每年申報,即使該物業為主要居所並獲豁免稅款亦不例外。

就 2025 參考年度(於 2026 年申報)而言,EHT 稅率為該物業 2025 年評估應稅值的 3% — 顯著高於卑詩 SVT 的基本稅率。申報截止日期為 2026 年 2 月 3 日,稅款繳付截止日期為 2026 年 4 月 16 日。逾期申報須繳付 $250 附例罰款;於逾期期限前仍未申報者,將就所產生稅額加收 5% 罰款。虛假申報可被判處最高每日 $10,000 罰款(持續違例),連同稅款本身另計。

市府會於申報日期後最長兩個曆年內對申報進行審核。接受審核的業主通常會被要求提供支持所聲稱豁免的證據 — 顯示住宅用量的公用事業單、租約、顯示該地址的政府發出身份證明、車輛保險文件,以及類似證據。審核回應時限緊迫,舉證責任在於業主;未備有支持文件便作出申報的業主有被重新評稅的風險。

常見的 EHT 豁免與 SVT 豁免相似,但具體測試有所不同 — 主要居所、至少六個月由租客入住、生活事件豁免,以及正積極進行重建的物業豁免。若業主於同一年度內,一段時間以溫哥華物業作為主要居所,另一段時間以卑詩省另一物業作為主要居所,則無法於兩者同時申請主要居所豁免 — 此測試在所有司法管轄區之間互相排斥。

兩項卑詩申報為獨立程序 — 兩者均須提交

溫哥華 EHT 與卑詩 SVT 由不同政府根據不同法規管理,申報期限及豁免測試各異。溫哥華業主物業若獲其中一稅項豁免,並不代表必然獲另一稅項豁免;在一個申報網站上完成申報並不代表另一申報義務亦已履行。常見誤解包括:

• 業主已就 SVT(兩稅中較新者)申報,誤以為毋須再就 EHT 申報 — 實際上仍須申報
• 業主就兩稅分別以不同支持證據申請租客入住豁免,於審核時發現其中一套證據不足
• 業主於年中購入溫哥華物業,誤以為前業主的申報足以涵蓋自己 — 實際上並不覆蓋(申報義務隨申報截止日當時的擁有權而定)

溫哥華業主的實務工作流程是先完成 EHT(2 月初截止日期迫使先處理),再於 2 月或 3 月以相同支持證據套件完成 SVT。保留一套單一的課稅年度證據檔案(租約、公用事業單、身份證明、居住聲明)以涵蓋兩項稅務,是最簡單而可辯護的做法。

多倫多 VHT — 供作對比

多倫多設有其本身的空置住房稅 (VHT) — 屬單一市政稅項,無省級或聯邦層級疊加(安省未推行全省性空置稅,而聯邦 UHT 廢除後亦不再有聯邦層級)。2025 年 VHT 稅率為物業現值評估 (CVA) 的 3%,申報截止日期為 2026 年 4 月 30 日。稅款分三期均等繳付,分別於 2026 年 9 月 15 日、10 月 15 日及 11 月 16 日到期。

多倫多 VHT 的結構與溫哥華 EHT 相似 — 所有住宅物業業主均須每年申報、主要居所豁免、租客入住豁免(由允許佔用人入住不少於六個月)、生活事件豁免,以及虛假申報罰款最高可達 $10,000。對於在兩個司法管轄區均持有物業的業主而言,程序上的差異有實際意義:申報期限不同、申報網站不同、豁免文件標準不同,以及審核窗口期不同。同時在溫哥華及多倫多持有物業,意味每年須提交兩項市政申報,加上一項卑詩 SVT 申報。

多倫多 VHT 的歷史經驗給予卑詩業主一個值得留意的啟示。多倫多市政府曾兩度延長 2024 年 VHT 申報截止日期,以回應系統問題及業主混淆,反映該等稅項的底層行政基礎設施仍處於成熟過程中。卑詩業主不應假設申報期限具有彈性 — 卑詩省及溫哥華的申報期限一貫嚴格執行 — 但多倫多的經驗強化了提早申報、不依賴延期的價值。

總結

卑詩省住宅物業業主現時面對兩項(而非三項)空置稅。聯邦 UHT 已就 2025 年及其後廢除;最後的 UHT 義務僅適用於 2022 至 2024 年度申報。溫哥華 EHT(3%,2026 年 2 月 3 日前申報,4 月 16 日前繳付)及卑詩 SVT(2026 課稅年度:公民/永久居民 1%,外國業主 3%,2026 年 3 月 31 日前申報)繼續維持。兩項卑詩稅項為獨立申報,各自具備不同的證據要求及審核風險 — 於其中一項申報並不代表另一項已履行。保留一套單一的課稅年度證據檔案,並提早就兩項稅務申報,是風險最低的做法。就同時在多倫多有物業敞口的卑詩業主而言,VHT(3%,2026 年 4 月 30 日前申報)屬第三項申報,運作機制類似但期限及申報網站各異。