2024 改革後的卑詩省折舊報告規則 — 法團理事會合規指南

自 2013 年原有規定以來,卑詩省分契式物業折舊報告制度最重大的改革已於 2024 年 7 月 1 日生效。三項變更至關重要:週期由可選的五年縮短為硬性上限、長期存在的每年以四分之三票延期的漏洞已永久堵塞,以及新的分級截止日期結構,要求所有五個單位或以上的分契式物業須於 2026 年中(大溫哥華/菲沙河谷/首都地區)或 2027 年中(卑詩省其他地區)之前持有現行報告。本指南引導理事會了解新的合規制度、合資格專業人士名單,以及一份 2026 年時代站得住腳的折舊報告實際應具備的內容。

2024 年的變更

於 2024 年 7 月 1 日生效的《Strata Property Regulation》修訂作出了四項結構性變更:

1. 週期鎖定為五年。以往分契式物業可自行選擇以三年週期更新報告。新規定將報告之間的最長間隔設為五年,無須採用更短週期,亦不允許更長週期。
2. 延期漏洞已堵塞。《Strata Property Act》section 94 以往允許分契式物業法團在每次週年大會上以四分之三票延遲委託折舊報告。實務上,許多分契式物業藉此無限期推遲報告。延期機制已完全刪除——無論樓齡或財務狀況如何,不再有投票,不再有例外。
3. 分級截止日期。位於大溫哥華、菲沙河谷區域局及首都地區局(不包括 Gulf Islands 及其他島嶼)的分契式物業,如未持有現行報告或報告日期早於 2020 年 12 月 31 日,必須於 2026 年 7 月 1 日前取得報告。卑詩省其他地區的分契式物業則截至 2027 年 7 月 1 日。
4. 新分契式物業時間表收緊。於 2024 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日期間成立的分契式物業,須在首次週年大會後兩年內取得首份報告,其後每五年一次。於 2027 年 7 月 1 日或之後成立的分契式物業,須在首次週年大會後 18 個月內取得。

合資格專業人士名單

自 2025 年 7 月 1 日起,折舊報告只可由持有指定專業資格的人士編製。省府於 2025 年 10 月 27 日擴大此名單,以在合資格人士供應成為滿足 2026 年期限的硬性限制的市場中擴充產能。現行合資格名單包括:

• 於 EGBC 註冊的 Professional Engineers (P.Eng.)
• 由 Real Estate Institute of Canada 或同等機構認證的 Certified Reserve Planners (CRP)
• Registered Architects (AIBC)
• Accredited Appraisers of the Appraisal Institute of Canada (AACI)
• 於 ASTTBC 相關領域註冊的 Applied Science Technologists (AScT)
• 持有 Professional Quantity Surveyor (PQS) 資格的測量師
• Certified Technicians (CTech)——於 2025 年 10 月新增
• Professional Licensee Engineers (P.L. Eng.)——於 2025 年 10 月新增
• 於 AIBC 註冊的 Architectural Technologists——於 2025 年 10 月新增

由不持有上述資格人士編製的報告,即使在內容上符合要求,亦不符合規例。委託新報告的理事會應在簽訂委聘前,向相關監管機構核實報告作者當前的註冊狀況。

2026 年時代合規報告的內容

除程序要求外,折舊報告的實質內容基本上並未改變。《Strata Property Regulation》要求報告須包括:

• 共用物業及資產清單,附當前狀況評估
• 預計的維修、保養及更換推算,涵蓋未來 30 年
• 各項預計開支的成本估算,包括單位成本及以當前金額與通脹調整後未來金額計算的預計總成本
• 三種資金模型情景,顯示分契式物業如何為預計開支提供資金:通常為 Cash Funding、Threshold Funding 及 Component Funding(或業主自選變體)
• 每種資金模型下的儲備基金結餘推算,顯示逐年供款、開支及期末結餘
• 關於供款水平及特別徵費的建議,倘若當前資金軌跡不足

儘管規例並無變更,實務上已改變的是保險公司、貸款機構及準買家如何閱讀這些報告。承保分契式物業保單的保險公司現時會例行索取最新報告,並在報告超過三年或預計儲備長期不足時拒絕續保或大幅提高保費。按揭貸款機構,特別是承造分契式物業按揭的主要銀行貸款機構,已開始在盡職調查階段要求提供報告摘錄。而買家盡職調查——由比 2021 年前更仔細閱讀報告的地產經紀和律師推動——現時將理事會採納的資金模型情景視為重要的風險訊號。

費用預期

自 2024 年改革生效以來,折舊報告成本已顯著上升,既因需求受制於有限的合資格人士供應,亦因報告現按更高質素標準委託。2026 年典型範圍:

• 小型分契式物業(5–20 個單位):$4,000–$8,000
• 中型分契式物業(20–60 個單位):$7,000–$15,000
• 大型分契式物業(60 個單位以上、多幢建築或混合用途):$15,000–$40,000 以上

委聘時間亦已延長。改革前折舊報告通常可於 8–12 週內委託並交付,而當前大溫哥華分契式物業委託新報告的現實時間為 16–24 週。以 2026 年 7 月 1 日為目標的理事會,應不遲於 2025 年第四季委託,以預留時間進行審閱、理事會對初稿的檢視及最終發出。

理事會現時應採取的行動

1. 確認您上一份報告的日期。如您最新報告的日期為 2020 年 12 月 31 日或之前(或從未擁有報告),則您屬於 2026 年或 2027 年期限的適用範圍。
2. 確認您的地區級別。大溫哥華、菲沙河谷及 CRD 分契式物業 = 2026 年 7 月 1 日。卑詩省所有其他分契式物業 = 2027 年 7 月 1 日。
3. 向合資格專業人士徵求至少三份報價,要求各方提供其專業資格及註冊編號、樣本報告及委聘時間表。
4. 及早委聘。目標為在截止日期前至少九個月簽訂委聘。
5. 為理事會審閱程序制定計劃。一份站得住腳的折舊報告並非分契式物業收妥便歸檔的文件——它是應於週年大會進行的預算及資本規劃討論的基礎。在下一個週年大會週期中安排議程時間,以實際討論報告的發現及所選的資金模型。

底線

2024 年改革將折舊報告從理事會可無限期延遲的程序,轉變為由專業問責制支撐的硬性監管期限。對於尚無現行報告的大溫哥華/菲沙河谷/CRD 分契式物業而言,2026 年 7 月 1 日是具約束力的日期——鑑於委聘前置時間,尚未簽約的分契式物業實際上已錯過委託期限。理事會應將此視為本年度的營運優先事項,而非 2026 年的規劃項目。