Franchise de l'assurance de strata — Qui paie lorsque le sinistre prend naissance dans votre unité

L'assurance de strata en C.-B. a connu une réinitialisation structurelle entre 2019 et 2021. Les primes ont environ doublé, les franchises pour dégâts d'eau sont passées de 25 000 $ à 50 000 $ à des montants de 100 000 $ à 750 000 $ et plus, et une zone d'ambiguïté juridique de longue date — à savoir quand la corporation de strata peut recouvrer sa franchise auprès d'un propriétaire individuel — a été mise à l'épreuve devant les tribunaux, avec un résultat préoccupant pour les propriétaires d'unités. Ce guide explique les mécanismes juridiques, qui paie dans quel scénario, et quelle couverture les propriétaires individuels doivent réellement détenir sur leur police d'unité pour être protégés.

Fonctionnement de la franchise dans un sinistre de strata

Lorsqu'un sinistre couvert survient — le plus souvent un dégât d'eau causé par la défaillance d'un raccord de plomberie, d'un boyau de lave-vaisselle, d'un raccord de laveuse ou d'un chauffe-eau — la police d'assurance de la corporation de strata s'applique. L'assureur paie le coût des réparations au-delà de la franchise. La corporation de strata paie la portion correspondant à la franchise. Ce paiement constitue une dépense commune financée à même les frais de strata, ce qui signifie que tous les propriétaires d'unités contribuent proportionnellement selon leur quote-part.

Pour les franchises de dégâts d'eau typiques des stratas de la C.-B. en 2026, soit de 100 000 $ à 250 000 $, l'incidence sur le budget d'exploitation est importante mais absorbable pour un immeuble de toute taille. Pour les franchises plus élevées — 500 000 $ ou plus, de plus en plus fréquentes dans les immeubles plus anciens du Grand Vancouver ou ceux ayant un historique de sinistres — un seul paiement de franchise peut épuiser la réserve d'exploitation et nécessiter une cotisation spéciale.

Le droit de la corporation de strata de recouvrer auprès d'un propriétaire

L'article 158 de la Strata Property Act confère à la corporation de strata le droit de poursuivre un propriétaire pour recouvrer la portion correspondant à la franchise d'un sinistre assuré si le propriétaire est responsable de la perte ou du dommage ayant donné lieu au sinistre. Le mot clé est responsable — et la jurisprudence de la C.-B. l'a interprété d'une manière qui surprend la plupart des propriétaires.

La responsabilité ne requiert ni négligence ni faute. Dans l'affaire Mari v. Strata Plan LMS 2835 et les décisions subséquentes, les tribunaux de la C.-B. ont statué qu'un propriétaire peut être jugé responsable du sinistre simplement parce que celui-ci a pris naissance dans son lot de strata — même si le propriétaire n'a rien fait de mal. Le scénario classique est celui d'un boyau d'alimentation en eau de lave-vaisselle qui cède en raison d'un défaut de fabrication. Le propriétaire n'a pas installé le boyau, ne l'a pas endommagé, n'a pas manqué à son entretien et ne pouvait pas raisonnablement prévoir sa défaillance. Le propriétaire est tout de même potentiellement tenu de payer la franchise, parce que le sinistre a pris naissance dans son unité.

Cette interprétation n'est pas universelle pour tous les sinistres. Les tribunaux ont généralement fait les distinctions suivantes :

• Dégât d'eau provenant d'une défaillance de plomberie ou d'un appareil du côté de l'unité : le propriétaire est généralement responsable, même sans faute
• Dégât d'eau provenant de tuyaux de parties communes qui traversent l'unité sans la desservir : généralement non imputable au propriétaire
• Dommage causé par la négligence du propriétaire (baignoire débordante, fuite négligée) : responsabilité claire du propriétaire
• Dommage provenant de composants de parties communes desservant l'unité (p. ex. colonne montante partagée) : contesté, souvent tranché selon les faits

Ce que cela signifie pour les propriétaires individuels

Pour un propriétaire dont le boyau de lave-vaisselle cède un mardi après-midi, la séquence concrète est la suivante :

1. Un dégât d'eau survient dans l'unité du propriétaire ainsi que dans une ou plusieurs unités situées en dessous.
2. Le propriétaire avise la strata; l'assureur de la strata est saisi du dossier.
3. L'assureur paie le coût de remise en état de toutes les unités endommagées au-delà de la franchise.
4. La strata paie la franchise — disons 250 000 $ — à même les fonds d'exploitation.
5. Le conseil de strata examine l'origine du sinistre et conclut qu'il a pris naissance dans l'unité du propriétaire.
6. La strata envoie au propriétaire une mise en demeure pour la franchise de 250 000 $.
7. Si le propriétaire refuse de payer ou ne le peut pas, la strata dépose une réclamation contre lui — de plus en plus souvent devant le CRT (Civil Resolution Tribunal) pour les montants inférieurs à 50 000 $, ou devant la Cour suprême de la C.-B. pour les montants plus importants.

Sans la couverture d'assurance appropriée, le propriétaire s'expose à une responsabilité personnelle de 250 000 $ pour une défaillance de boyau qu'il n'a ni causée ni pu prévenir.

Ce que les polices d'unité des propriétaires doivent désormais couvrir

La norme d'avant 2020 pour les polices d'unité des propriétaires — généralement une limite de 5 000 $ à 10 000 $ pour la couverture de « cotisation de franchise de strata » — est loin d'être suffisante pour les franchises de strata de 2026. Les propriétaires doivent aligner la limite de couverture de la franchise de strata de leur police d'unité sur au moins la franchise totale pour dégâts d'eau de la strata.

Recommandation concrète pour un propriétaire type d'une strata du Grand Vancouver en 2026 :

• Confirmer le montant actuel de la franchise pour dégâts d'eau de la strata (figurant dans le sommaire d'assurance de la strata; le conseil peut le fournir sur demande)
• Souscrire une couverture de franchise de strata sur la police d'unité correspondant au moins à la franchise de la strata — et idéalement de 25 % à 50 % de plus pour tenir compte des hausses de franchise en cours d'année
• Confirmer que la police d'unité répond à la franchise indépendamment de toute négligence — certaines polices ne couvrent que les franchises pour lesquelles le propriétaire est juridiquement responsable, ce qui, en vertu de la jurisprudence sur la responsabilité stricte, peut ne pas toujours se déclencher
• Souscrire une couverture de responsabilité civile à la limite la plus élevée raisonnable (habituellement 2 millions de dollars ou plus) — distincte de l'exposition à la franchise, mais connexe
• Réviser annuellement; les franchises de strata peuvent varier sensiblement au renouvellement de la police

Le coût d'une couverture adéquate de rachat de franchise de strata sur une police d'unité type est modeste — habituellement de 50 $ à 200 $ par année de plus qu'une police de base. Comparativement à une exposition personnelle potentielle de plus de 250 000 $, c'est la décision d'assurance la plus avantageuse que la plupart des propriétaires de strata puissent prendre.

Ce que les conseils de strata devraient faire

Au-delà de la souscription de l'assurance de strata proprement dite, les conseils ont une obligation de diligence qui s'étend à l'exposition à la franchise à laquelle leurs propriétaires font face :

• Communiquer la franchise actuelle à tous les propriétaires au moins une fois par année, par écrit, avec une recommandation d'aligner les polices d'unité
• Mettre à jour la communication immédiatement lorsque la franchise change au renouvellement — idéalement avec un préavis de 30 jours avant l'entrée en vigueur de la nouvelle franchise
• Maintenir des procédures documentées d'enquête sur les sinistres afin que les déterminations de responsabilité soient établies de manière uniforme, et non au cas par cas selon le pouvoir discrétionnaire
• Envisager des modifications aux règlements qui abordent explicitement la répartition des responsabilités pour les scénarios courants — bien que de tels règlements ne puissent déroger à l'article 158, ils peuvent clarifier les attentes envers les propriétaires
• Consulter un conseiller juridique avant d'entreprendre un recouvrement dans toute réclamation supérieure à 50 000 $ — le droit est établi dans ses grandes lignes mais son application dépend fortement des faits

La réinitialisation structurelle depuis 2020

Pour mettre en contexte les fortes hausses de franchises : la crise de l'assurance de strata en C.-B. en 2019 a été provoquée par une combinaison de facteurs — l'escalade des réclamations pour dégâts d'eau (immeubles plus anciens ayant reporté les dépenses en immobilisations pour la plomberie), le retrait des réassureurs du segment strata de la C.-B. et le durcissement macroéconomique du marché mondial de la réassurance des biens. Le Insurance Bureau of Canada et la Province de la C.-B. ont commandé des rapports en 2020 documentant cette dynamique. La Province a réagi par des modifications réglementaires en 2020 limitant les exigences de préavis des assureurs et améliorant la communication aux propriétaires, sans toutefois modifier en profondeur le cadre de recouvrement des franchises. Le marché s'est quelque peu stabilisé depuis 2022 — les hausses de primes se sont modérées, les franchises ont cessé de monter aussi vite — mais la base post-réinitialisation demeure structurellement plus élevée qu'avant 2020.

En résumé

La franchise représente le premier dollar de tout sinistre pour la corporation de strata, et en vertu de l'article 158, la strata peut recouvrer auprès d'un propriétaire dont l'unité est à l'origine du sinistre — sans avoir à prouver la faute. Les propriétaires qui ne détiennent pas de couverture de rachat de franchise de strata sur leur police d'unité s'exposent à une responsabilité personnelle à six chiffres pour des événements indépendants de leur volonté. La solution est simple et peu coûteuse; il suffit qu'elle soit réellement en place avant que le sinistre ne survienne.