BC 2026 年第一季：租賃市場寬鬆與利率暫停，促使 BC 業主轉向抗風險策略

租賃市場:寬鬆已成新常態

過去十二個月,對 BC 省業主而言,最大的營運變化並非租金,而是空置率。CMHC 的 2025 年租賃市場報告(Rental Market Report)指出,截至 2025 年 10 月,大溫哥華地區專業興建租賃物業的空置率為 3.7%,為自 1988 年以來的最高數字,亦是該地區整整一代人未曾經歷的水平。就全省而言,CMHC 2025 年人口逾 10,000 的社區平均空置率為 3.5%,而 2023 年僅為 1.2%。對於那些以接近零空置率的假設來編製 2024 年預算的管理委員會及業主來說,僅此一項轉變,便足以改寫其預測財務報表(pro forma)。

原因不難理解:2022 至 2024 年建築週期所完成的大批新樓盤同時入市,加上受移民帶動的需求降溫。對業主而言,這意味著租出單位的速度,現時比開出的租金更為重要:為爭取市場最高租金而讓單位多空置六個星期,在大多數情況下,其表現將遜於以小幅優惠較快租出。對於訂有租賃附例、設定最短租期或限制短期出租的分層物業管理委員會而言,競爭環境亦已改變:過往足以掩蓋過度嚴苛附例的稀缺溢價,已經消失殆盡。

分層物業市場:三個細分市場的故事

將「BC 省市場」視為單一數據點,向來會令資訊失真;在 2026 年第一季,這種做法更具誤導性。僅就大温哥華地區而言,REBGV 2026 年 3 月的 HPI 顯示,獨立屋基準價為 $1,995,100(按年下跌 3.4%),聯排別墅為 $1,174,600(下跌 0.8%),公寓為 $795,000(上升 0.4%)。三個細分市場,三種走勢——管理混合物業組合或毗鄰其他物業類型的分層物業管理委員會(strata council),若僅依據綜合數字,實難以合理規劃儲備金供款或特別徵費(special levy)的各種情境。

公寓細分市場相對較具韌性,是分層物業管理委員會最需要關注的重點。負擔能力的壓力已促使買家活動轉向較低價位區間;入門門檻最低的細分市場,亦是唯一錄得按年正增長的類別。這一趨勢對分層物業的營運有所影響:入門級單位的需求有助支持單位成交量與評估價值,但同時意味着管理委員會將面對更頻繁的業權轉換、更多的 Form B 及 Form F 申請,以及更多對分層物業管治不熟悉的首次置業業主。流動性較高的公寓市場所帶來的行政負擔,本身就是一項成本。

雖然 2026 年第一季的資料來源並未提供具體的全省保險費指數,但整體環境——免賠額上升、核保標準收緊,以及對延遲維修保養的審查更趨嚴格——意味着過去三年內未更新折舊報告(depreciation report)的管理委員會,應預期其下一次續保的保費將按最新的工程評估假設重新定價,而非沿用去年的賬單金額。

監管環境:平靜的一季,審慎的姿態

就本報告所採用的資料而言,2026 年第一季並未出現針對 BC 省《分層業權法》(Strata Property Act)或《住宅租賃法》(Residential Tenancy Act)的重大修訂;監管重點仍集中於現行規則的執法,以及已有跡象但尚未定案的諮詢工作。Sterling 於 2026 年 3 月下旬的內部情報指出,BCFSA 已表明將推行影響 BC 物業管理營運的監管變動——具體文書與時間表在第一季尚未確定,但業主議會(council)及持牌人應於第二季持續留意相關公告。在此情況下,對業主及議會而言,最穩妥的做法並非追逐臆測性的附則修訂,而是強化監管機構已在監察的各項流程。

1. 留意 BCFSA 有關物業管理營運的指引——Sterling 第一季的情報顯示,監管變動已有跡象,但尚未發布正式文書。請每季查閱 BCFSA 公告,並確認您的物業管理公司之持牌狀況及信託帳戶管理情況。
2. 確認您的折舊報告仍在《分層業權法》(Strata Property Act)規定的週期內——法定更新間隔並無改變,但保險公司及貸款機構對過期報告的審查日趨嚴格。若您現有的報告已超過三年,請在下一個財政年度開始前委託更新。
3. 對照當前空置率實況,檢視出租附則是否合宜——在空置率低於 1% 的市場中尚可成立的附則,於空置率達 3.7% 的市場裡,若實質上阻礙了合理的租約,便可能引致 CRT 的爭議風險。請於下次周年大會(AGM)前進行法律審閱。

展望:BCREA 的再平衡之年(按地區分析)

BCREA 於 2026 年 4 月 15 日發布的 2026 年第二季住屋預測更新(Q2 2026 Housing Forecast Update),描繪的是全省市場的再平衡,而非反彈。該協會預測全年全省銷售量為 62,400 宗,較 2025 年增長 5.2%,平均價格為 $950,000(+3.8%),年底基準價格為 $1,012,000(+4.1%)。預計活躍放盤量將上升 6%,全年平均為 38,000 個,其中 2026 年 3 月已達 35,200 個。這將令銷售與新放盤比率升至 42%,並使庫存月數於 2026 年第四季達到 5.8 個月(BCREA)。BCREA 亦預測加拿大央行(Bank of Canada)隔夜利率於 2026 年第二季將降至 3.25%,BC 省 GDP 增長為 1.8%,而美國關稅可能帶來 0.5 個百分點的拖累。這些數字所描述的是一個均衡的市場,而非過熱的市場。

全省平均數字之下,真正值得關注的是各地區之間的分化。BCREA 預測大溫哥華地區銷售量將上升 6.5%,達 32,100 個單位,平均價格為 $1.15M(+4.2%);公寓庫存將增至 7.2 個月,令公寓價格升幅受限於 2.1%。溫哥華島(Vancouver Island)是表現最強的地區,銷售量增長 8%,達 12,200 個單位,平均價格為 $875,000(+5%),庫存僅為偏緊的 4.2 個月。內陸及奧肯那根(Okanagan)地區平均價格為 $820,000(+3.5%),銷售增長 4%。正如 BCREA 首席經濟師 Bryce Rosychuk 於 2026 年 4 月 15 日所言:「預期將出現均衡增長,但在缺乏政策介入的情況下,負擔能力仍是變數。」鑑於預測的償債比率高達收入的 45%,這個變數絕非抽象的概念。

Peace River 及 BC 東北部。BCREA 的 BC 北部地區分類(包括 Sterling 在 Fort St. John 及 Dawson Creek 的 Peace River 營運範圍)預計 2026 年銷售量僅增長 2%,平均價格上升 2.8% 至 $450,000。就整體情況而言,這種溫和的增長軌跡反而是一項優勢:BC 北部是受公寓庫存過剩影響最小的地區,而該過剩情況正左右著大溫哥華的定價;與此同時,資源行業的資本週期(包括 LNG、Site C 時期的基建項目及持續的油田作業)繼續支撐租賃需求,其結構性特徵與下陸平原(Lower Mainland)的負擔能力動態並無關連。Sterling 在 Peace 地區的客戶宜將 2026 年預測視為一個信號,以規劃穩定的入住率及溫和的租金增長,主要風險來自資源行業的波動,而非基準價格的漂移。第一季的來源資料並未提供 Peace River 具體的空置率數據;業主在第二季期間宜依據自身的租客流動及查詢數據,而非從大溫哥華 3.7% 的空置率推斷。

1. 以當前週期的假設重新編製您的 2026 年營運預算——以 CMHC 公布的大溫哥華 3.7% 空置率及 BCREA 預測的 $950,000 全省平均價格為基準,而非採用 2023 年的數據。期限:下一個財政年度審批之前。
2. 及早鎖定保險續保時間——隨著折舊報告(depreciation report)的審視日趨嚴格,請於屆滿前 90 天索取報價,並備妥最新的工程報告。期限:續保前 90 天。
3. 將下一次加拿大央行(BoC)的決定列入日程——2026 年 4 月 29 日的公布及貨幣政策報告(Monetary Policy Report)將重新調整五年期固定利率的定價。期限:於 4 月 29 日當週重新評估再融資計劃。
4. 在償債比率達 45% 的情境下對管理委員會的現金進行壓力測試——若 BCREA 對 2026 年償債比率(DSR)的預測準確,業主對拖欠款項的承受能力將會收窄。期限:2026 年第二季管理委員會會議。
5. 對於 Peace River 及 BC 北部的客戶,應按穩定入住率及溫和租金增長編製預算——將大溫哥華的空置率訊號視為僅適用於特定地區,而非全省通用。期限:2026 年第二季預算更新。
6. 對照當前空置率重新檢視租賃附例的合規情況——確認最低租期及用途限制附例在全省 3.5% 的空置率下仍站得住腳,而非沿用 2023 年的 1.2%。期限:下一次週年大會(AGM)之前。