固定期限與按月租約 — 哪一種更適合卑詩省業主

2017年修訂實際改變了什麼

《Residential Tenancy Regulation》於2017年12月11日修訂生效，新增s.13.1條，訂明唯一仍可強制執行「期滿遷出條款」的情況：業主為個人（非公司或編號公司），而該業主本人或其近親將於固定期限屆滿時入住該單位。「近親」的定義範圍極窄 — 僅限業主或其配偶的配偶、父母或子女。入住期間必須至少六個月；若業主以此例外條款收回單位，卻未能實際入住滿六個月，RTA s.51條將使業主面臨相當於12個月租金的賠償索償。

若不適用s.13.1例外情況，租約中的遷出條款並非無效 — 固定期限協議本身在租期內仍然有效 — 但該遷出條款本身無法強制執行。當固定期限屆滿，RTA s.44(3)條會在雙方原有條款下，自動將租約轉為按月租約。業主與租客均無需簽署任何文件；此項轉換依法自動發生。

2017年後制度下的三項實際情況

第16號法案帶來的實際後果是：業主原本希望新簽固定期限租約所能達成的三件事，如今都已不可行：

• 無法重新取得單位的空置佔用權。續約時簽訂新的一年期租約，並不會重置s.13.1的檢驗標準。若業主（或其近親）並非真的將入住滿六個月，新的遷出條款與舊條款同樣無法執行。
• 無法將租金加至年度上限以上。RTA s.42條的12個月漲租規則，是自上次合法加租日期起計算，而非自簽訂租約日期起算。新租約不會重啟計時；也不允許加租幅度超越年度上限。
• 無法更改寵物政策、居住人數政策或包含公用事業項目。轉為按月租約時會延續所有現有條款。業主若欲修改規則，必須與租客協商變更；單方面透過新租約作出的變更並無法律效力。

遷出條款仍可執行的情況 — 範圍狹窄的清單

s.13.1的例外條款值得仔細拆解，因為這正是大多數業主困惑的源頭：

• 業主必須為個人。公司、編號公司或合夥企業均不可援引此例外。此點對以控股公司結構持有的業主尤為重要：若物業登記在公司名下，任何遷出條款皆無法執行。
• 入住者必須為業主本人或近親 — 狹義定義為業主或其配偶的父母或子女。兄弟姊妹、姑姨叔舅、堂/表兄弟姊妹、配偶以外的姻親，以及非因婚姻關係連結的繼親屬，均不符合資格。
• 預期入住期間必須至少六個月。若業主收回單位後在六個月內再行出租，租客可根據RTA s.51條追討相當於12個月租金的賠償。
• 遷出條款必須在簽署租約時即納入協議之中（於RTB-1表格的相應欄位加註簽名縮寫）。租約期間不得事後加入。

另有一項針對轉租的獨立豁免：主租客在其固定租期的一部分期間將單位轉租予他人時，轉租協議可包含遷出條款，使主租客得以取回單位。這屬於租客一方的權利，而非業主一方的權利。

終止租約通知 — 兩種租約的比較

兩種租約類型下，終止租約的途徑幾乎相同。業主因個人用途發出的通知（RTA s.49）須提前完整三個月以書面形式發出（自2024年8月21日起，透過RTB網上平台產生的通知縮短為三個月，原為四個月），並須支付相當於一個月租金的補償。對於固定期限租約，s.49通知的生效日不得早於租期屆滿日 — 業主不可以個人入住為由，要求租客在固定租期中途遷離。至於按月租約，s.49通知則可於任何租金到期日生效。

業主因合理理由發出的通知（s.47） — 屢次遲交租、重大損壞、非法活動 — 在兩種租約類型下完全相同，通知期為一個月。重大翻修的通知須提前四個月，並須向RTB申請Order of Possession（佔用令），同樣適用於兩種租約。因出售予買家自用而發出的通知，須遵循s.49時間表；固定期限租約下不得於期滿前生效。

租客終止租約的通知則略有不同。按月租約下，租客須提前至少一個完整日曆月以書面形式發出通知，並於租金到期日生效。固定期限租約下，租客通知的生效日不得早於租期屆滿日，除非適用法定例外情況（家庭暴力、經評估需長期護理）或業主以書面同意雙方終止。

固定期限仍具策略意義的情況

隨著業主一方的優勢大幅削減，固定期限租約如今主要在非市場情境下仍具價值：

• 配合學年的學生出租。九月至四月的固定租期可配合租客實際需求，亦讓業主能在可預期的時間表上重新出租單位（或若租客整個暑期均留住，則轉為按月租約）。
• 配合僱傭合約的出租。持有明確結束日期的工作合約（如18個月的研究員合約、短期駐派）的租客可能偏好對應的固定租期，而業主亦可因已知結束日而受惠。
• 業主確實打算於租期屆滿時入住的物業。例如業主將於14個月後從海外返港／回國，則簽訂14個月固定租期並納入s.13.1遷出條款，既可強制執行亦屬合適。
• 即將出售或正在洽售的物業。預期將於未來6至18個月內完成出售的情況下，固定租期可配合預計成交日期。

按月租約為更穩妥預設選擇的情況

對一般市場的卑詩省出租物業而言 — 大溫哥華地區的套房、和平河地區的獨立屋、業主打算長期持有的共管公寓 — 按月租約才是結構上更穩妥的預設選擇。反正固定期限屆滿後，租約本就會自動轉為按月，那麼直接從按月起步可節省文書工作及避免預期落差。加租權利、驅逐權利及按金處理規則均完全相同。租客獲得更靈活的通知安排；業主則保留與固定期限租約相同的一切執行權利。更不會出現業主依賴一條無法執行的遷出條款、最終在RTB仲裁中敗訴的風險。

結論

對2026年大多數卑詩省業主而言，固定期限與按月租約之間的抉擇已大致有定論：按月租約為較佳預設，因為固定期限租約不再具備昔日的佔用權或租金重置優勢。固定期限僅應用於租期長度確實對應某個真實邊界的情況 — 學年、工作合約、已規劃的自住入住、待完成的出售交易。其餘情況一律從按月租約起步，積極管理租務關係，讓年度12個月租金上限按部就班地運作即可。