卑詩省租賃協議——應包含甚麼、應避免甚麼

卑詩省的住宅租賃協議並非雙方可自由協商的一般合約。它是一項法定文書,部分由業主和租客填寫,部分則由《住宅租賃法》(Residential Tenancy Act,RTA)、《住宅租賃條例》(Residential Tenancy Regulation)以及《卑詩人權法》自動補充。業主寫下的內容固然重要——但法律默默加入文件的內容至少同樣重要,因為那正是大多數首次當業主的人在爭議送上住宅租賃處(RTB)前並不知道的部分。本指南將拆解一份可站得住腳的卑詩省租賃協議的結構:甚麼必須寫入、甚麼即使租客同意亦不能寫入,以及那幾個起草抉擇如何區分專業業主的文件與業餘者的文件。

由表格開始——使用 RTB-1

住宅租賃處發佈了一份標準表格——RTB-1,最新修訂於 2023 年 6 月——該表格以引用方式納入了強制性的標準條款。法例上並不強制您使用 RTB-1;業主可自行草擬協議。但您自行草擬的一刻起,便承擔了遺漏強制條款的風險。任何缺口都不會靜悄悄消失——根據 RTA s.13 及相應的條例附表,標準條款會依法自動適用,而業主便失去了用淺白語言向租客說明該義務的機會。對於小型物業組合的業主而言,RTB-1 是較安全的起點,再配以附錄處理單位特定條款(寵物限制、車位分配、已包租金的水電煤、以引用方式納入的大廈規則)。

每份協議必須包含的內容——RTA s.13(2)

無論您使用 RTB-1 還是自家範本,每份卑詩省租賃協議必須包含:雙方的正確法定姓名;租賃單位的街道地址連單位號;協議訂立日期;業主目前接收文件送達的聯絡地址;租期開始日期;月租金額以及每月到期日;租金包含的服務及設施(洗衣、泊車、儲物、水電煤);按金金額;以及如適用,寵物損壞按金金額及任何附帶條件。標準條款附表——涵蓋租金收取、狀況檢查、加租、轉租、維修、訪客、更換門鎖、業主進入以及終止租約——會自動納入。

書面協議必須由雙方簽署,業主須於訂立協議後 21 日內向租客交付一份已簽署副本。未能交付屬違反 RTA,租客可透過爭議解決程序追究。口頭租賃協議在法律上仍然有效——標準條款仍然適用——但口頭協議是引發本可避免的爭議的根源,對於究竟同意了甚麼會各執一詞,因此應在最早機會轉為書面形式。

卑詩省仲裁員會撤銷的條款

RTA 第 5 條直截了當:若租賃協議的某項條款試圖放棄或限制該法例下的權利,則該條款無效。這一規則否定了一大串經常出現在自家草擬租約中、在 RTB 屢次敗訴的條款:

• 約定賠償條款。「若租客提早終止租約,沒收兩個月租金」這類條款並非自動可執行。根據 RTB 政策指引 4 及適用於此的判例法,約定賠償金額必須是簽約時對實際損失的真誠預估,而非懲罰。統一金額的沒收條款將無法通過審查。
• 租金加速到期。RTA s.22 明確禁止這類條款:一旦租客違反租約,餘下所有租金即時到期。加速到期條款無效。
• 申請費及處理費。RTA s.15 禁止任何申請費。業主不可向租客收取信用審查費、查核推薦人時間或行政處理費。任何此類收費,租客均可追討。
• 訪客費及留宿訪客限制。RTB 關於租賃期間訪客的指引,將按晚收取的訪客費、日數限制條款(「每年留宿訪客不得超過 14 晚」)以及強制訪客登記規則,視為對租客安寧享用權利的不合理限制。此類條款不可執行。
• 禁止兒童或收入來源條款。《卑詩人權法》s.10 就 17 項理由禁止住房相關的區別對待,包括家庭身份及合法收入來源。「成人專屬」大廈(長者住房的狹窄例外除外)及「只接受有職業收入」條件均屬歧視且無效。
• 放棄爭議解決權。任何聲稱租客不會向 RTB 申請、或接受 RTB 以外仲裁的條款,均依 s.5 無效。

含有上述任何條款的租約不會整份變得無效——只有違規條款無效。但它向任何閱讀該租約的仲裁員發出訊號,表明業主沒有讀過該法例,而這會在其後每一項需判斷取捨的事項上,對業主不利。

定期租約的騰空條款——狹窄的例外

卑詩省租約起草中最多人誤解的領域之一,便是定期租約結束時的騰空條款。自 2017 年 12 月修訂《住宅租賃條例》後,此類條款僅在條例 s.13.1 所列的一種情況下可執行:業主是個人,而本人或其近親將在租期結束時入住該單位。「近親」的定義狹窄——業主或業主配偶的配偶、父母或子女。兄弟姊妹、姑姨叔伯及表堂兄弟姊妹均不符合。法團業主及有限公司完全不能依賴此例外。而預期入住期必須在租約結束後至少持續六個月;若未能做到,業主會暴露於 RTA s.51 下的賠償索償。

若不符合該例外,騰空條款並非無效——定期租約本身仍然有效——但該條款不可執行,租約會在租期屆滿時自動按相同條件轉為按月續租(RTA s.44(3))。業主不可利用租期結束這一時機,把租金加至超過每年許可的加幅、改變寵物政策,或要求租客簽訂新協議。嘗試透過引入新騰空條款的續約租約來達成上述目的,同樣無法通過 s.13.1 的測試——簽訂新租約並不會重置或恢復騰空佔用權。

按金——您實際上可以收取甚麼

卑詩省的按金上限為半個月租金,於簽約時固定。租期內租金即使上調,可收取的按金亦不會隨之上升。寵物損壞按金另有半個月的上限,且此上限以每份租約計算一次——而非按寵物計算。允許養兩隻貓的單位並不允許收取兩份寵物損壞按金。根據《人權法》,服務犬及導盲犬完全豁免於寵物損壞按金。

按金必須於以下較遲者起計 15 日內退還:(a) 租約結束;或 (b) 租客以書面提供轉寄地址。利息按 RTB 公布的利率自支付日起累計;2025 年利率為 0.95%,2026 年則定為 0%。若業主未能在 15 日內退還按金或申請扣留,且未得租客書面同意,RTA s.38 便賦予租客獲得雙倍按金作為法定罰則的權利。這是最常見的「意外」業主違規,也是最易避免的——退還金額或申請扣留,永遠於 15 日內,永遠以書面為之。

值得加入的起草補充

在上述限制下,業主自擬的 RTB-1 附錄可涵蓋標準條款未觸及的單位特定條款:寵物限制及寵物類型、禁煙規則(卑詩省允許禁煙條款)、泊車位分配、水電煤的包含或排除以及誰負責開戶、家電條款、鎖匙及門禁裝置追蹤、與本地附例一致的安靜時段,以及在適用情況下清楚引述分契式物業的附例及規則。就分契式物業出租而言,尤其應將分契附例以附件形式附上,並讓租客確認收妥;分契公司可就租客違反附例而向業主罰款,而租約正是問責的鏈條。

簽署、交付與保存

雙方應在協議、附錄及附上的附例或規則的每一頁簽署並填寫日期(如適用)。業主必須在 21 日內向租客交付一份已簽署副本。將正本(或完整的 PDF 副本)保存至整個租期加上適用的時效期間——至少在租約結束後兩年,若預期有任何索償則更長。在爭議中,租約是仲裁員首先索取的文件;其缺失或不完整往往便決定了案件結果。

結論

卑詩省的住宅租約是一份講究紀律的文件,而非創意之作。法例已填補了大部分必須在內的內容;業主的任務是使用 RTB-1 表格、加入狹窄的單位特定附錄、避免那六類法定無效的條款,並在 21 日內交付已簽署副本。一貫以這種方式撰寫租約的業主,空置期較短、爭議較少——當爭議確實發生時,亦擁有乾淨、可站得住腳的記錄,可在文件上而非在記憶上解決仲裁。