BC三级空置税叠加——温哥华EHT、BC SVT与联邦UHT的终结

直至2025年末,BC省住宅物业业主面临三项相互叠加的空置税与未充分利用住房税——市级的温哥华空置房屋税(EHT)、省级的BC投机与空置税(SVT)以及联邦级的未充分利用住房税(UHT)。联邦层面的税项已在2025年预算案中被取消,2025年11月提交的C-15法案确认,自2025日历年度起及之后,无需缴纳UHT亦无需提交申报。省级与市级税项仍然保留。本指南梳理两项BC税种的2026年申报周期、联邦层面的变动,并对持有两地物业的业主,与多伦多VHT进行对比。

联邦UHT废除——实际变动内容

联邦未充分利用住房税于2022年开征,适用于非居民、非加拿大人业主(以及某些加拿大实体)持有的未充分利用住房。该税种相对于其产生的税收而言,带来了不成比例的合规负担,遭到专业会计师与房地产行业的广泛批评,并在最终被取消之前通过豁免条款逐步缩减。

2025年11月4日提交的2025年预算案提出修订,取消2025日历年度及后续年度的UHT。2025年11月18日提交的C-15法案确认,2025年或任何后续日历年度均无需缴纳UHT,亦无需提交UHT申报。废除不影响UHT在2022、2023和2024日历年度的适用——需为上述年度申报的业主仍须履行该义务,CRA对以往年度申报的执法工作仍在继续。2024年度申报(截止日期为2025年4月30日)是UHT义务存在的最后一年。

对BC业主而言,废除取消了主要影响具有非加拿大受益所有权结构、外籍身份或某些公司或信托持有结构的业主的联邦层级。此举不影响省级或市级的空置税,后者仍然完全有效。

BC投机与空置税(SVT)——2026年周期

SVT适用于BC省指定应税地区内的住宅物业业主,涵盖大温哥华地区、首府区域区(大维多利亚地区)、基洛纳与西基洛纳、纳奈莫与兰茨维尔、阿伯茨福德、奇利瓦克、米逊、斯阔米什,以及近年扩围中新增的若干较小社区。这些地区内每一位应税住宅物业业主均须每年申报,即便该物业为主要居所并享有免税资格。

在2025税务年度(于2026年申报)中,对于未将物业作为主要居所居住、也未在一年内出租满至少六个月的加拿大公民与永久居民,税率为0.5%;外籍业主及全球收入未在加征税的持有者税率更高。自2026税务年度起,加拿大公民与永久居民的税率上调至1%,外籍业主及某些全球收入未在加征税的持有人的税率上调至3%。

申报通知函将于2026年1月寄送给应税地区内的所有业主。申报必须于2026年3月31日前完成。未申报的业主将被视为按其物业评估价值所适用的最高税率缴税——对一处典型的大温哥华独立屋而言,此默认结果可能高达数万加元。申报可通过省级税务门户在线完成,或使用信函中的凭证通过电话进行。

常见豁免包括主要居所(最常见)、由租户占用一年至少六个月(租期至少一个月)以及各类生活事件豁免(装修、离婚、医疗照护、因工作而缺席)。每项豁免均需特定证据——租户占用须出具租约、装修须出具施工许可证与承包商发票等——且相关佐证材料在审计时才会被要求提交,申报时无需提交。

温哥华空置房屋税(EHT)——2026年周期

温哥华EHT仅适用于温哥华市范围内的住宅物业(不涵盖大温哥华其他市镇——本拿比、列治文、素里等均无同等的市级税种)。温哥华每一位住宅物业业主均须每年申报,即便该物业为主要居所并享有免税资格。

在2025参考年度(于2026年申报)中,EHT税率为物业2025年评估应税价值的3%——显著高于BC SVT基础税率。申报截止日期为2026年2月3日,税款缴付截止日期为2026年4月16日。逾期申报会产生$250加元的地方法规罚款;未在逾期申报截止日期前完成申报的,将在产生的税款基础上征收5%罚金。虚假申报除须补缴税款外,每日持续违法行为可处以最高$10,000加元的罚款。

温哥华市在申报日期后最多两个日历年内对申报内容进行审计。被审计的业主通常须提交支持其所申报豁免的证据——显示住宅用电用水的公用事业账单、租赁协议、显示该地址的政府签发身份证件、车辆保险文件等类似证据。审计回应时限较短,举证责任由业主承担;未持有佐证材料即作出的申报,面临被重新评估的风险。

常见的EHT豁免与SVT豁免相似,但具体认定标准不同——主要居所、租户占用至少六个月、生活事件豁免,以及积极重建中物业的豁免。若业主一年中部分时间将温哥华物业作为主要居所,另一部分时间将BC其他物业作为主要居所,则不可在两处同时申报主要居所豁免——各司法管辖区间的认定标准相互排斥。

两项BC申报彼此独立——均须提交

温哥华EHT与BC SVT由不同政府根据不同法规管理,拥有不同的截止日期与不同的豁免认定标准。温哥华业主的物业对其中一项税免税,并不必然意味着对另一项税亦免税;在一个门户申报并不构成对另一项的履行。常见混淆包括:

• 业主为SVT申报(两者中较新者)后,误以为无需再申报EHT——实际仍须申报
• 业主为两项税申报租户占用豁免时使用不同的佐证材料,结果审计中发现其中一套证据不足
• 业主在年中收购温哥华物业,误以为前业主的申报可覆盖自身——实际不可(申报截止日当时的所有权人承担申报义务)

温哥华业主的实务工作流程是先完成EHT(2月初截止日期迫使其先行办理),再于2月或3月使用同一套佐证材料完成SVT。维护一份涵盖两项申报的单一税务年度证据档案(租约、公用事业账单、身份证件、居住声明)是最简单且可抗辩的做法。

多伦多VHT——对比参考

多伦多独立设有空置房屋税(VHT)——仅为一项市级税种,无省级或联邦叠加层(安大略省尚未开征全省性空置税,联邦UHT废除后也已不存在联邦层级)。2025年VHT税率为物业当前价值评估(CVA)的3%,申报截止日期为2026年4月30日。税款分三期等额缴付,分别于2026年9月15日、10月15日及11月16日到期。

多伦多VHT的结构与温哥华EHT类似——所有住宅物业业主须每年申报、主要居所豁免、租户占用豁免(由获许占用人占用至少六个月)、生活事件豁免,以及最高$10,000加元的虚假申报罚款。对在两地均持有物业的业主而言,程序性差异具有实质意义:不同截止日期、不同申报门户、不同豁免证明标准,以及不同审计窗口。在温哥华与多伦多两地同时持有物业,意味着每年须提交两份市级申报,外加一份BC SVT申报。

多伦多VHT的历史演进揭示了BC业主应关注的一种模式。多伦多市曾因系统问题与业主困惑两度延长2024年VHT申报截止日期,表明此类税收的底层行政基础设施仍在成熟中。BC业主不应假设截止日期具有灵活性——BC与温哥华的截止日期均得到一贯执行——但多伦多的经验强化了提前申报而不依赖延期的价值。

核心结论

BC住宅物业业主如今面临两项空置税,而非三项。联邦UHT自2025年起废除;最终UHT义务仅适用于2022–2024年度申报。温哥华EHT(3%,2026年2月3日前申报,4月16日前缴付)与BC SVT(2026税务年度起,公民/永久居民1%、外籍业主3%,2026年3月31日前申报)继续执行。两项BC税种为独立申报,证据要求与审计风险各自独立——申报其中一项并不构成对另一项的履行。维护一份单一税务年度的证据档案并尽早完成两项申报,是风险最低的做法。对于在多伦多亦有物业敞口的BC业主而言,VHT(3%,2026年4月30日前申报)再增加一项申报,其机制类似,但截止日期与门户各异。