BC 购房者撤销权期间 — 3 天冷静期窗口

BC 省是加拿大首个就二手住宅房地产交易设立法定冷静期的省份。《财产法》(Property Law Act) 第 42 条，连同《购房者撤销权期间规章》(Home Buyer Rescission Period Regulation, BC Reg 175/2022)，于 2023 年 1 月 3 日生效，赋予每位适用住宅物业的买家三个工作日以任何理由撤销合同的权利。一旦您理解了计时方式以及排除事项，机制就十分直观。但在实施的头三年里，围绕该规则的大多数争议都与时间有关——第一天何时开始、哪些假日计入、以及 0.25% 的费用如何从定金中扣抵。本简报将阐述该规则在实务中的运作方式。

规章的规定——及其出处

撤销权本身由《财产法》(Property Law Act) (RSBC 1996, c.377) 第 42 条 (经修订) 设立。程序性细节——三日期间、0.25% 费用、送达规则、豁免情形——则规定于《BC Reg 175/2022，购房者撤销权期间规章》(Home Buyer Rescission Period Regulation) 中。BCFSA (BC金融服务管理局) 负责监管必须披露该权利的房地产持牌人，并发布面向消费者和行业的指引。该规章自 2023 年 1 月 3 日首次生效以来未经修订。

三个工作日的计时方式

撤销期为三个工作日。工作日是指除星期六、星期日以及《释义法》(Interpretation Act) 第 29 条所定义的 BC 省法定假日以外的任何日期。该期间从要约被接受之后一日开始——接受当日不计入。期间结束于第三个工作日的太平洋时间晚上 11:59。

以下是 BCFSA 指引中的两个实例：

• 周一接受：期间为周二、周三、周四。撤销通知必须在周四晚上 11:59 之前送达。
• 周四接受：期间跳过周六和周日。期间为周五、周一、周二。通知必须在周二晚上 11:59 之前送达。

窗口期内遇到的法定假日，每遇一个则将截止日期顺延一日。若周四接受要约，而次日为耶稣受难日 (Good Friday) 假日，则买家的期间为周一、周二、周三——须在周三晚上 11:59 之前送达。买家和持牌人应在要约被接受时即刻计算出确切截止时间，写入合同，而不应依赖估算。

0.25% 费用——计算与支付方式

若买家行使撤销权，买家须向卖家支付相当于购买价 0.25%的费用。计算方式机械化：

• $500,000 购买价 → $1,250 费用
• $1,000,000 购买价 → $2,500 费用
• $2,500,000 购买价 → $6,250 费用

费用比率由规章固定——任何一方均不得协商更高或更低的费率。若已支付定金并存放于卖方经纪公司的信托账户中，则该费用将从定金中扣除并支付给卖家，定金余额应及时退还给买家。若未支付定金，买家必须在送达撤销通知后14 天内直接向卖家支付该费用。

卖家不得拒绝撤销。撤销是一项法定权利，而非卖家可以接受或拒绝的合同许可。卖家的唯一权利就是 0.25% 的费用。

适用范围与豁免情形

该权利适用于以下物业的买卖合同：独立屋；半独立屋；联排别墅和分契式物业单元；复式单元；固定在土地上的活动房屋 (不含位于租赁地块上的活动房屋)；以及根据《房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act, REDMA) 附带住宅占有权的合作社权益。该权利不适用于商业、裸地、农业或工业物业。

BC Reg 175/2022 中的具体豁免情形如下：

• 位于租赁土地上的住宅物业，包括租赁地块上的活动房屋以及位于皇家或原住民租赁土地上的住宅物业
• 住宅物业的租赁权益
• 通过拍卖出售的物业
• 依法院命令或法院监督出售的物业 (止赎出售)
• REDMA 第 21 条所涵盖的购买——带有开发商披露声明的预售新开发项目，其本身附带七日撤销期
• 买卖合同的转让——受让人不会获得新的 HBRP 权利

买家如何行使权利

撤销必须通过书面通知行使，并于第三个工作日晚上 11:59 之前送达卖家。通知必须包含：物业的地址或地块识别码；买家的姓名和签名；每位卖家的姓名；以及行使权利的日期。允许的送达方式包括：挂号邮寄至合同中卖家的地址、传真至合同中的传真号、或电邮至合同中的电邮地址 (并请求已读回执)。送达可发生在非工作日——例如在周六，只要仍在三个工作日的窗口期内即可。

无需任何解释、理由或事由。买家可以因融资未获批准、因改变主意、因房屋检查发现不满意之处、或根本无任何明述理由而撤销合同。该法律条文刻意设置为无条件的。

与主观条件和 REDMA 的相互关系

HBRP 是一项独立的法定权利，与双方可能在合同中协商加入的主观条件 (“subjects”) 并行运作——而非相互取代。买家可以同时拥有以融资、检查、分契文件审查为条件的条款以及3 天 HBRP 权利。即使是无条件 (subjects-off) 要约，仍附带 HBRP 窗口。二者属于不同层次的保护。

HBRP 不重叠的情形在于新预售公寓购买。REDMA 第 21 条赋予预售开发单元买家七日撤销期，自以下较晚者起算：(a) 收到开发商披露声明并签署收据确认之时，或 (b) 合同被接受之时。重要的是，REDMA 撤销不收取任何费用——预售买家可在七日内零成本撤回。因此，受 REDMA 第 21 条涵盖的预售购买可豁免于 HBRP 3 天 / 0.25% 制度。

经纪人必须披露的事项

BCFSA 要求房地产持牌人作出两项 HBRP 披露：向所有客户提供的《交易服务代理披露表》(Disclosure of Representation in Trading Services) 中的一般性说明，以及在准备或呈递要约时的 HBRP 专项披露。专项披露必须涵盖：不可豁免性、期间的计算方式、费用的具体金额、定金抵扣机制，以及豁免清单。未披露属于 BCFSA 对持牌人的合规事项，若买家能证明在作出披露的情况下本会行使撤销权，则可能影响该持牌人就该交易收取佣金的能力。

结论

BC 购房者撤销权期间是一项狭义但无条件的权利：三个工作日、0.25% 费用、不可豁免，适用于二手住宅物业，但不适用于商业或预售新开发项目。买家应在要约被接受之时即知晓截止日期。卖家及挂牌经纪人应为可能的撤销做好准备，并理解定金退还的运作方式。双方的持牌人均须在适当时机披露该权利。自 2023 年 1 月 3 日以来，该规则保持稳定，颁布后未经修订——上述机制即为 2026 年的适用机制。