2026年BC省:房产价值下跌,分契式物业业主面临日益增大的储备金压力

按建筑类型划分的运营成本与收入

我们首先说明公开记录中缺少哪些内容。目前没有任何监管机构、统计机构或省级部委发布经过核实的全省范围分契式物业运营成本或每户每月分契费用的数据系列。在编写本报告的过程中,我们未能从BC省政府、Statistics Canada或Condominium Home Owners' Association of BC (CHOA) 找到此类数据。购房指南和经纪公司网站上出现的每平方英尺费用区间,并非来自载明方法的公开调查。在年度股东大会 (AGM) 或争议中,不应将这些数字当作基准来引用。理事会若要将预算与“市场”对比,应当对照自身经审计的历史数据和折旧报告,而不是博客上的某个数字。

公开数据确实能够反映的是分契式建筑的收入端,并且显示出不同建筑类型之间的明显分化。CMHC 2025年10月的租赁市场报告给出了两项针对大温哥华地区的比较:

• 空置率。温哥华CMA的专业出租物业空置率为3.7%。而出租的公寓式共管物业空置率仅为1.5%。
• 租金。专业出租物业两居室的平均租金为$2,363,上涨2.2%。公寓式共管物业两居室的平均租金为$2,900。

对于拥有分契单位的业主而言,共管公寓租赁市场比同一地区的专业出租物业市场更为紧张,租金也更高。这在一定程度上(但并非完全)缓解了分契费用和特别摊派上涨带来的压力。

在大温哥华地区以外,CMHC 2025年10月的数据显示,各市场的变化速度不一:

• Victoria CMA:空置率为3.3%,两居室平均租金为$2,120。
• Kelowna CMA:空置率为6.4%。平均租金为:单间公寓$1,395,一居室$1,596,两居室$2,118,三居室$2,895。
• Kamloops CMA:空置率降至1.2%,两居室平均租金上涨9.7%,至$1,679。
• Nanaimo CMA:空置率为2.2%。
• 较小社区:人口达10,000人或以上的BC社区平均空置率为3.5%。

CMHC还指出,全省挂牌租金在两年内下降了8.5%,并将需求疲软与联邦政府对临时居民的限制联系起来。

在成本方面,最接近的公开指标是Statistics Canada发布的住宅建筑施工价格指数 (Building Construction Price Index)。该指数衡量的是新建工程的成本,而非维修成本,但仍可作为参考,帮助了解分契物业承包商转嫁的人工和材料价格。该指数在其涵盖的BC两座城市之间出现了明显分化。Victoria在2025年前两个季度各上涨1.8%,第三季度又上涨1.4%。Vancouver前两个季度分别上涨0.8%和0.9%,第三季度上涨0.1%,第四季度下降0.3%。岛屿地区的理事会应预期,承包商报价的上涨速度将持续快于Lower Mainland地区的理事会所面对的情况。

保险费与免赔额

经历数年的严重动荡之后,BC省分契式物业保险市场已出现转向。经纪公司 HUB International 与 Acera 在各自的2026年展望中均指出,市场正处于疲软(买方有利)阶段:保险公司承保能力充裕,并在争夺业务。许多维护良好且理赔记录清白的楼宇正获得保费下调。两家经纪公司还报告称,董事及高级职员责任险、设备故障险、法律保护险以及超额犯罪险的费率均有所下降。不过,这种缓解并不均衡。近期有理赔记录或位于高风险地区的楼宇可能无法受益。两家经纪公司均表示,在2025年末BC省南部发生恶劣天气和洪水之后,保险公司仍在严格审视水损及洪水风险。

我们未能找到 BC Financial Services Authority (BCFSA)、Insurance Bureau of Canada 或 CHOA 发布的2025–2026年保费系列数据。因此,我们不提供全省范围的平均保费变动数据。对于您所见到的任何同比百分比,在分契式物业管理委员会据以决策之前,应先追溯至其原始来源。

免赔额是改善最为明显的方面。据分析分契式物业文件的服务商 stratareports.ca(并非监管机构)统计,2025年续保时,BC省分契式物业水损免赔额的中位数为 $25,000。其分析显示,免赔额中间一半区间的上限为 $50,000,较2023年续保水平明显下降。经纪公司还报告称,部分分契式物业获得了可降低其水损免赔额的方案。较老的楼宇以及有损失记录的楼宇通常仍面临高得多的免赔额。第三方资料给出了这些楼宇的相关数字,但我们无法追溯至 BCFSA 的任何出版物,因此在此不予引用。

免赔额不仅关系到管理委员会,也关系到业主。当渗漏源自某个分契单元时,分契式物业法团通常可依据其细则,将免赔额向责任业主追偿。$25,000 的免赔额虽低于近年水平,但仍超出许多业主个人保单的承保范围。房东应核查其单元业主保单是否涵盖按分契式物业当前免赔额水平所分摊的费用。同时,房东还应要求租户自行投保家庭财产险和责任险。

应对价值下跌的应急储备基金供款

这是2026年报告的核心要点。自2024年7月1日起生效的分契式物业条例 (Strata Property Regulation) 修订,改变了BC省分契式物业项目规划资本性工程的方式:

• 拥有五个或以上单位(lot)的分契式物业,必须每5年取得一份折旧报告 (depreciation report)。
• 不得再通过业主年度投票无限期推迟该报告。
• 每份报告必须预测未来30年的维护、维修和更换成本,并说明其利率和通胀假设。
• 每份报告必须列出至少3种现金流资金筹措模型 (Province of BC / BCFSA)。
• 报告必须披露当前应急储备基金 (CRF) 的余额(扣除已批准但尚未支取的支出),以及该基金目前的筹资方式。

实际上,业主比以往任何时候都更清楚地看到其储备金的不足程度。

这一缺口可能相当大。Castanet近期报道的一份报告警告称,与预计的资本需求相比,BC省大多数分契式物业的资金储备不足,且许多资金不足的楼宇在未来十年将面临巨额特别摊款。我们无法将该报告追溯至原始作者,因此不引用其数据。不过,这一趋势与新的折旧报告制度旨在揭示的情况一致。

这些更高的储备金要求恰逢价值下跌之时,区域数据也印证了这一点。2026年BC Assessment评估名册反映的是2025年7月1日的市场价值。

• 大温哥华地区 (Metro Vancouver)。分契式物业的典型价值在温哥华下降3%,在本拿比 (Burnaby)、高贵林 (Coquitlam) 和新西敏 (New Westminster) 下降4%,在列治文 (Richmond) 下降6%,在北岸各市镇下降2%。
• 弗雷泽河谷 (Fraser Valley)。素里 (Surrey) 下降7%,白石 (White Rock) 下降6%。BCREA的区域预测显示,2026年弗雷泽河谷的销量将下降4.5%,平均价格将下降4.4%;大温哥华地区的平均价格预计下降2.4%。
• 温哥华岛 (Vancouver Island)。价值大致持平。维多利亚 (Victoria) 下降2%,朗福德 (Langford) 下降1%,萨尼奇 (Saanich) 持平,纳奈莫 (Nanaimo) 上升2%,锡德尼 (Sidney) 上升3%。
• 奥肯那根 (Okanagan)。该地区表现不一。基洛纳 (Kelowna) 下降1%,彭蒂克顿 (Penticton) 和弗农 (Vernon) 持平,西基洛纳 (West Kelowna) 上升4%。

价值下跌对储备金之所以重要,是因为业主的房产净值是特别摊款的后盾。素里或列治文楼宇中的业主,其单位已经贬值,如今又面对显示存在资金缺口的折旧报告,以该单位作抵押借款的空间更小,投票支持摊款的意愿也更低。这些市场的管理委员会应预期年度股东大会 (AGM) 的投票将更为艰难。相比某一部件失效后一次性征收巨额特别摊款,稳定且可预期地提高CRF供款更容易获得通过。

和平河地区及BC省东北部。Sterling在Fort St. John和Dawson Creek的客户处于不同的局面。在2026年评估名册上,Fort St. John分契式物业的典型价值上升6%,Dawson Creek上升5%。BC省中北部的评估总值达到$104.7B (BC Assessment),BC Assessment称中北部市场保持稳定。该地区并不遵循低陆平原 (Lower Mainland) 的周期。这里的需求更多取决于资源行业就业和大型能源项目,而非移民或预售融资。我们未能找到有关Fort St. John或Dawson Creek租赁空置率或大型项目就业的当前可核实公开数据,因此东北部的房东在调整租金前应直接核实当地情况。有一个日期适用于此处:和平河地区的分契式物业适用“BC省其他地区”的折旧报告截止日期。在2027年7月1日截止日期带来与目前南部相同的资金缺口披露之前,价值上升为北部管理委员会提供了一个窗口期,可在业主拥有房产净值时积累储备金。

资本性支出:成本压力所在

目前没有任何公共机构发布全省范围内按类别划分的分契式物业资本支出明细。CHOA、BCFSA 和省政府均未发布此类数据,我们也未找到注明调查方法的独立调查。由于缺乏可核实的数据,本报告不按支出金额对资本类别进行排序。管理委员会应参照现行折旧报告 (depreciation report) 中的组件清单,自行确定资本项目的优先次序。对大多数分契式物业而言,这些项目包括建筑围护结构、屋面、机电与给排水系统、电梯以及停车场防水膜。

公开数据所能显示的是建筑成本的走势,而且各地区存在差异。根据 Statistics Canada 的住宅建筑价格指数 (Building Construction Price Index),维多利亚在 2025 年我们掌握经核实数据的每个季度均出现上涨:前三个季度分别为 1.8%、1.8% 和 1.4%。温哥华的涨幅则在年内逐步收窄,上半年分别为 0.8% 和 0.9%,第三季度降至 0.1%,第四季度则下降 0.3%。对大温哥华地区 (Lower Mainland) 的管理委员会而言,这是数年来首次出现承包价格可能趋于平稳的迹象。此前一直推迟围护结构或屋面工程招标的分契式物业,可能会发现当前的投标报价比近几个周期更具竞争力。在温哥华岛,建筑成本通胀仍明显偏高,推迟施工需要付出实实在在的代价。

有两项监管事项会影响资本规划。第一,根据 AIBC 的指引,《BC 建筑规范》(BC Building Code) 的新抗震条款适用于新建建筑和改造工程。现有建筑并不会被自动要求升级,但启动大型改造的分契式物业应向其顾问确认,相关工程是否会触发规范升级要求。第二,市政附例可能设有超出省级规范的围护结构升级触发条件,温哥华市的建筑附例即为一例。在批准围护结构工程范围之前,管理委员会应确认适用哪些地方规定。

资金安排同样重要。根据省级法律框架,如果最新的折旧报告建议实施相关工程,则动用应急储备金 (contingency reserve fund) 只需多数票通过,否则需要特别多数票 (supermajority)。这是保持折旧报告及时更新的现实理由:报告中列明该项目,可降低以储备金出资所需的表决门槛。征收特别分摊费 (special levy) 仍需特别多数票通过。如果征收决议获得多数票但未达到该门槛,《分契式物业法 (Strata Property Act)》允许分契式物业向 BC 省最高法院 (BC Supreme Court) 申请。仅当相关工程是出于安全需要或为防止重大损失或损坏时,法院方可批准该项征收。

监管动态

本年度最主要的监管变化,是储备金规划由自愿性要求转为强制性要求。以下五项动态将影响各管理委员会在本届年度股东大会 (AGM) 季须采取的行动。

1. 首个折旧报告 (depreciation report) 的合规期限已过。位于大温哥华地区 (Metro Vancouver)、弗雷泽河谷 (Fraser Valley) 和首都区域行政区 (Capital Regional District) 内、拥有五个或以上单位的分契式物业,如尚无报告,或仅有2021年之前取得的一份报告,须在2026年7月1日前取得报告。该期限不适用于仅可通过船只或飞机抵达的岛屿 (Province of BC / BCFSA)。该法案并未设定自动罚款。但业主、租户、抵押权人或其他利害关系人可向法院申请命令,要求其遵守规定。期限:已过。仍未取得报告的管理委员会应立即委托编制,并将已采取的措施记录在会议纪要中。
2. BC省其他地区还有一年时间。奥肯纳根 (Okanagan)、内陆地区 (Interior)、北部地区(包括 Fort St. John 和 Dawson Creek)以及温哥华岛上不属于 CRD 的地区,其分契式物业须在2027年7月1日前完成合规。随着该日期临近,具备资质的报告编制人员很可能预约已满。期限:2027年7月1日。
3. 5年周期取代原有的3年周期,且不得延期。根据自2024年7月1日起生效的规定,报告每5年更新一次,不能再通过业主投票推迟。报告必须包含30年预测,以及至少3种资金筹措方案 (Province of BC / BCFSA)。仅限规定名单所列的专业人员方可编制,省政府在后续的法规更新中扩大了该名单。期限:持续有效,每5年一次。
4. 新设立的分契式物业将从一开始就拥有由开发商出资的储备金。对于2027年7月1日或之后设立、拥有五个或以上单位的分契式物业,开发商须向应急储备基金 (CRF) 缴付至少$5,000另加每个单位$200,上限为$30,000 (BCFSA)。2027年竣工项目的预售单位买家应确认披露声明中包含这笔款项。期限:2027年7月1日或之后设立的分契式物业。
5. 分契式物业管理人的信托账户处理仍受 BCFSA 监管。根据《房地产服务法》(Real Estate Services Act),分契式物业管理经纪公司必须将每位客户的运营资金、CRF 资金和特别征收款分别存放于独立的信托账户,并按月进行对账 (BCFSA guidance)。管理委员会有权查阅这些对账记录。期限:在每次季度财务审查时索取。

纠纷也在增多。民事解决仲裁庭 (Civil Resolution Tribunal) 的2024/25年度报告显示,分契式物业相关申请小幅增长,案件积压不断累积。CRT 将积压归因于资源限制,而2025年秋季的员工罢工行动进一步拖慢了结案速度。如管理委员会面临业主就征收款、附则或维修产生的纠纷,应预期决定作出的速度将慢于往年。它们应从一开始就保存详尽的书面记录。

2027年展望

BCREA 2026年第三季度更新预测,2026年BC省MLS住宅销量为69,325套,同比下降1.2%;2027年将升至74,500套,同比增长7.5%。该报告预测2026年平均价格为$941,800,同比下降1.2%。这较第二季度更新的预测略有上调,当时预测销量为68,700套,同比下降2.1%,平均价格为$939,800,同比下降1.4%。BCREA首席经济学家表示,市场复苏已经开始,但进程缓慢而渐进。BCREA指出,在售房源数量接近2015年以来的最高水平,加之新建住宅库存处于高位,仍然对价格构成压力。加拿大央行 (Bank of Canada) 在2026年全年维持政策利率不变,并警告通胀上行风险已有所增加。分契式物业管理委员会 (strata council) 不应寄望于借贷成本下降来减轻业主承担特别征款 (special levy) 的压力。

对于分契式物业业主而言,复苏缓慢意味着大温哥华地区 (Lower Mainland) 和菲沙河谷 (Fraser Valley) 大部分地区的物业价值,可能难以快速上涨到足以抵消2027年储备金缴款增加的程度。对于房东而言,基洛纳 (Kelowna)、大温哥华都会区的专业出租物业以及维多利亚 (Victoria) 的空置率按历史标准来看偏高,因此无论省级涨幅上限如何,租金上调都将更加困难。在温哥华岛,物业价值较为稳定,但建筑成本的上涨速度快于温哥华,因此承包商的报价将更高。在皮斯河地区 (Peace River),物业价值正在上升,且2027年的截止日期尚未到来,这为管理委员会提前采取行动提供了最大的空间。

1. 将折旧报告的资金筹措方案列入年度股东大会议程。管理委员会应向业主展示全部3种法定要求的资金筹措方案,而不仅仅是成本最低的一种,并在会议记录中载明预算所采用的方案。截止日期:您2026–2027年度的年度股东大会 (AGM)。
2. 分步骤有计划地提高应急储备基金 (CRF) 缴款。小幅的年度增幅比紧急征款更容易获得通过,尤其是在素里 (Surrey)、列治文 (Richmond) 以及其他分契式物业价值下跌的municipality。截止日期:下一个年度预算。
3. 如果您位于大温哥华地区和CRD之外,请立即预约合资格的报告编制人员。奥肯那根 (Okanagan)、内陆地区 (Interior)、温哥华岛(CRD以外地区)和皮斯河地区的分契式物业在截止日期之前都将争抢同一批编制人员。截止日期:2027年7月1日。
4. 如果您的楼宇理赔记录良好,请重新进行保险市场询价。经纪人的展望认为市场处于宽松状态。请要求您的经纪人提供替代报价,并给出降低水损免赔额的方案。截止日期:续保前90天。
5. 在建筑成本趋于平稳的大温哥华地区市场,对资本项目进行招标。加拿大统计局 (Statistics Canada) 的温哥华住宅建筑价格指数在2025年第四季度有所下降,因此报价可能比近期几个周期更具竞争力。截止日期:2027年施工季节之前。
6. 对照分契式物业的免赔额,核查每位出租业主的保险。房东应确认其单元业主保险涵盖免赔额摊付,并确认每份租约均要求租客自行购买家庭财产及责任保险。截止日期:每次租约续期时。