固定期限租约 vs 按月续约——哪种更有利于 BC 房东

2017 年修正案实际改变了什么

《Residential Tenancy Regulation》自 2017 年 12 月 11 日起修订,新增第 13.1 条,规定了期满退租条款仍可强制执行的唯一情形:房东须为个人(不得为公司或编号公司),且本人或其近亲属将在固定期限届满后入住该单位。“近亲属”定义严格,仅限于房东本人或其配偶的配偶、父母或子女。拟定入住期限须至少为六个月;若房东援引该例外收回单位后,实际入住未满六个月,住宅租赁法 (RTA s.51) 将使房东面临相当于十二个月租金的赔偿责任。

若不符合 s.13.1 例外情形,租约中的退租条款本身并非无效——固定期限租约协议在其期限内仍然有效——但该退租条款本身不可强制执行。固定期限届满时,住宅租赁法 (RTA s.44(3)) 会自动按双方原有条款将租赁关系转为按月续约。房东和租客均无需签署任何文件;该转换依法自动生效。

2017 年后新规下的三项现实

Bill 16 带来的实际后果是:房东原本期望通过签订新的固定期限租约所能实现的三件事,现已无法实现:

• 无法重新取得空置占有权。续约时重新签订一年期租约,并不会重新启动 s.13.1 的判定条件。若房东(或近亲属)实际并不会入住六个月,新签的退租条款与旧条款同样不可强制执行。
• 无法突破年度涨幅上限提高租金。十二个月租金涨幅规则(RTA s.42)自上一次合法涨租之日起计算,而非自签订租约之日起计。新签租约并不会重置计时器,也不得超过年度上限涨租。
• 无法改变宠物政策、入住人员政策或包含的水电杂费。向按月续约的转换将延续所有现有条款。房东若希望变更规则,须与租客协商一致;通过签订新租约单方面变更不具有强制执行力。

退租条款仍可强制执行的情形——范围狭窄的清单

s.13.1 例外值得仔细剖析,因为大多数房东的困惑即源于此:

• 房东须为个人。公司、编号公司或合伙企业均不得援引该例外。对以控股公司架构持有物业的房东而言,此点尤为关键:若产权登记于公司名下,任何退租条款均不可强制执行。
• 入住人须为房东本人或近亲属——严格限定为房东本人或其配偶的父母或子女。兄弟姐妹、叔伯姑姨、堂表亲、除配偶外的姻亲,以及非因婚姻关系产生的继亲关系均不合格。
• 拟定入住期限须至少六个月。若房东收回占有权后在六个月内再行出租,租客可依据 RTA s.51 追讨相当于十二个月租金的赔偿。
• 退租条款须在签订协议时已载入协议(在 RTB-1 中的相应方框上签字确认)。租期中途不得追加。

此外还有一项针对转租的单独例外:当主租客在自身固定期限的某段时间内将单位转租时,转租协议中可载入退租条款,以便主租客收回单位。此系租客一方的权利,而非房东一方的权利。

终止租赁通知——两种方式的对比

两种租约类型下终止租赁的路径几乎完全相同。房东因自用发出通知 (RTA s.49) 须提供三个完整月的书面通知(对于 2024 年 8 月 21 日及之后通过 RTB 网上平台生成的通知,已由原先的四个月缩短),并支付相当于一个月租金的赔偿。对于固定期限租约,s.49 通知的生效日不得早于期限届满日——房东不得因自用原因在固定期限中途强制租客搬离。对于按月续约,s.49 通知可于任一租金到期日生效。

房东因过错发出通知 (s.47)——如屡次逾期支付租金、造成重大损坏、从事非法活动——在两种租赁类型下完全相同,通知期为一个月。因重大装修发出通知须提前四个月,并取得 RTB 占有令,同样无差异。向将自用该单位的买方出售而发出的通知遵循 s.49 时间线;对于固定期限租约,不得在期满前生效。

租客发出终止通知是两种租约略有不同之处。按月续约下,租客须至少提前一个完整日历月发出书面通知,于租金到期日生效。固定期限下,租客通知的生效日不得早于期满日,除非适用法定例外(家庭暴力、经评估的长期照护需求)或房东书面同意共同终止。

固定期限在何种情形下仍具战略意义

在房东一方的优势基本被剥除后,固定期限租约如今主要适用于非市场类情形:

• 与学年绑定的学生租赁。9 月至 4 月的固定期限与租客的实际需求相吻合,房东也可按可预期的时间周转单位(或在租客延住至夏季时转为按月续约)。
• 与雇佣合同挂钩的租赁。对于签有明确截止日期工作合同的租客(如 18 个月的研究职位、短期外派),租客往往倾向于匹配的固定期限,房东也因明确的到期日而受益。
• 房东确有意在期满时自住的物业。例如房东将于 14 个月后从海外归来,则 14 个月固定期限加 s.13.1 退租条款是可强制执行且恰当的选择。
• 待售或在售中的物业。若预计 6 至 18 个月内完成出售,固定期限可与预期交割日相吻合。

按月续约为何是更稳妥的默认选择

对于 BC 省的一般市场出租物业——大温哥华地区的套间、Peace River 的独立屋、业主计划长期持有的公寓——按月续约是更稳妥的结构性默认选项。固定期限届满后租赁关系本就会自动转为按月续约,因此一开始便采用按月续约,可省去文书工作,也避免双方预期的错位。涨租权利、驱逐权利及押金处理规则完全一致。租客获得更灵活的通知安排;房东则保留了在固定期限下本应拥有的所有执法权利。而且,不存在房东依赖某条不可强制执行的退租条款、最终在 RTB 仲裁中败诉的风险。

结论

对于 2026 年的大多数 BC 省房东而言,固定期限与按月续约之间的抉择已基本明朗:按月续约是更合适的默认选择,因为固定期限已不再提供其昔日所具备的占有权回收或租金重置优势。仅在期限长度确实对应真实边界——学年、工作合同、计划中的业主自住、待定的出售交易——时方使用固定期限。其他所有情形下,请以按月续约起步,主动管理租赁关系,并让 12 个月年度租金上限顺其自然地运行。