BC分契式物业法规——业委会可以和不可以执行的事项

分契式物业法规是社区的规则,《分契式物业法》(SPA)赋予业委会切实的执法权力——但并非不受任何限制。SPA规定了在征收任何罚款之前必须遵循的具体程序,限定了《标准法规》下大多数罚款的金额上限,并赋予民事裁决庭对业委会行为是否得当的最终裁决权。按章办事执法的业委会在CRT鲜少败诉。跳过程序、超过上限或执法不一的业委会,几乎每次都会在CRT败诉。这是每一个业委会和每一位业主在第一封投诉信发出之前都应当理解的框架。

可执行的内容——法规、规则与法案本身

SPA对法规与规则加以区分,这一区分对执法至关重要。法规是分契式物业的基础性规则,在土地业权登记处登记,只能通过业主大会上3/4多数表决修改。相比之下,规则是业委会依据第125条制定的运营规则,不得与法规相抵触,且必须在下一次业主大会上以多数表决予以批准。SPA附表A中的《标准法规》在分契式物业未登记替代规定的情况下默认适用。根据《标准法规》第23条,违反法规的最高罚款为$50,违反规则的最高罚款为$10,持续违规可每七日再次处罚。

有一项法定例外情形不容忽视。根据《分契式物业规例》第7.1条,制定限制或禁止短租法规的分契式物业,对持续违规可处以每日最高$1,000的罚款——而非每七日。这是因为如果罚款金额无法达到或超过违规短租的每日收入,则短租禁令将形同虚设。除短租之外,七日周期适用。

程序——第135条

SPA第135条是执法的程序性支柱。业委会在对业主或租客处以罚款,或要求其支付违规补救费用之前,必须:

1. 向业主或租客发出书面通知,载明指控违规的具体情况,包括涉嫌违反的具体法规或规则,以及行为发生的日期和性质。
2. 给予合理的答复机会,包括在业主提出请求时提供听证。听证须在请求提出后四周内由业委会主持。
3. 在审议答复之后,决定是否处以罚款。
4. 作出决定后尽快向业主或租客发出书面决定通知。

上述每个步骤均为独立要求。未经初始书面通知即处以罚款的,不可执行。未给予答复机会即处以罚款的,不可执行。未发出决定后书面通知即处以罚款的,不可执行。CRT每年仅因这些程序性理由就会撤销相当数量的分契式物业罚款,无论其所依据的行为是否确实构成违规。

“合理答复机会”在实践中的含义

在实践中,投诉信应当给予至少14日的书面答复期限,对于涉嫌违规情节复杂的情形则应给予更长期限。如业主请求举行听证,业委会必须在四周内安排。听证不必具有对抗性——在大多数情况下,业主出席下一次业委会会议作出说明即可。此后业委会应进行审议(审议过程业主不得在场)并及时作出书面决定。决定应概述投诉内容、业主答复、业委会的理由以及处理结果。

业委会不可以做的事

一些听起来合乎直觉的执法做法实际上是被禁止或不可执行的,依赖这些做法的业委会在CRT都会败诉。

• 追溯性罚款。只有在履行第135条程序之后方可处以罚款。“我们已就上月的事件对您处以$50罚款”这样的投诉信在程序上存在缺陷——罚款不能追溯到通知与答复步骤之前。
• 无对应法规的罚款。业委会有时会对分契式物业认为不当但实际上没有任何法规涵盖的行为处以罚款——阳台上的犬只、特定的停车行为、不属于噪音法规涵盖时段的噪音。如果没有法规或规则明确禁止该行为,就没有可以罚款的违规。
• 超过《标准法规》上限的罚款。除非分契式物业已在法定限额内登记提高罚款金额的法规,否则$50法规罚款/$10规则罚款/七日周期适用。
• 选择性执法。对一位业主的行为执法,而对其他业主的同类行为予以容忍,是CRT裁决对分契式物业不利的最常见原因。如果共有物业上普遍存在犬只不拴绳的情况,而业委会只对一位业主处以罚款,CRT通常会撤销该罚款。
• 报复性执法。在业主提起CRT争议或公开批评业委会后不久,因无关行为对其处以罚款,会产生报复的合理推定。这种情形极难辩护,且CRT在认定存在报复时会判令分契式物业承担费用。

追收未缴罚款

依法处以且未缴纳的罚款构成应付给分契式物业的债务。根据SPA第116条,在履行适当程序后,分契式物业可就若干未缴金额对分契式物业单元登记留置权。对于罚款而言,一旦罚款金额为终局可执行金额且已向业主发出适当通知,分契式物业即可登记留置权。作为替代方案,分契式物业可向民事裁决庭申请要求支付的命令——CRT对分契式物业索赔拥有管辖权,不受一般小额索赔争议所适用的$5,000小额索赔限额的限制。追收罚款本身没有诉讼时效,但实际追收的拖延会使业主得以主张权利懈怠或默认,应予避免。

CRT——其可以和不可以做的事

民事裁决庭是几乎所有分契式物业争议的主要裁决机构。其管辖权涵盖法规执行、业委会的不公平或任意行为、受影响业主的不执行主张、关于分契式物业费和特别摊款的争议以及其他许多事项。对于大多数分契式物业事项,CRT的管辖权不受金额上限限制。程序主要以在线和书面方式进行,复杂案件可进行当面口头听证。CRT的裁决具有约束力,可如法院命令一般予以执行。

CRT不能更改法规本身——只有业主3/4多数表决才能做到。CRT不能命令分契式物业以不同于法规要求的方式举行选举;它只能执行现行规则。且CRT通常会对业委会在其裁量权范围内事项的合理判断予以尊重——但仅限于业委会在作出决定时确实遵循了所要求程序的情形。

核心结论

执法是一门纪律。发出载明具体事项的书面通知,提供真正的答复机会,在有请求时举行听证,进行审议,作出书面决定,并在所有业主中一致适用法规。遵循这一流程的业委会所处罚款才能站得住脚。跳过步骤、选择性适用规则或超过上限罚款的业委会,等于把一个简单易办的案子拱手交给CRT去撤销罚款,最坏情况下还会被判承担分契式物业的费用。法规是社区的规则——但前提是执行法规的程序得到了遵守。